Татьяна Ушкова, Абсолют Банк: «В июле с рынка ипотеки с господдержкой уйдет половина игроков» - «Интервью»

Жилищные кредиты по госпрограмме будут выдавать гораздо меньше банков, но ситуация на рынке в целом налаживается Рынок ипотеки, наконец, встал на ноги. Господдержка и планомерное снижение ставок по кредитам на вторичное жилье привели к восстановлению спроса. До прошлогодних показателей пока, конечно, далеко, но начало положено. Более того, благодаря сложной экономической ситуации для заемщика настало золотое время на первичном рынке: банки и застройщики делают хорошие скидки, чтобы привлечь клиента. Подробнее о том, как развивался рынок ипотеки в первом полугодии 2015 года и каковы его перспективы во второй половине года, в интервью bankinform.ru рассказала заместитель председателя правления Абсолют Банка Татьяна Ушкова. - Год для кредитования выдался сложный, и ипотека не стала исключением. Половина этого кризисного года уже позади. С какими итогами мы подошли к этой черте? - Первые три месяца года ипотечное кредитование фактически «стояло на стопе»: ставки были запретительные. Стартом новой жизни ипотеки для первичного рынка стало 1 апреля, когда запустилась программа госсубсидирования. Вторичный рынок ожил значительно позже - 15 июня с последним снижением ставки рефинансирования. До этого ипотечные сделки были единичными, по большей части на небольшую сумму и с использованием материнского капитала. Надо отдать должное государству: законопроект был принят в сжатые сроки. Это помогло поддержать и банковский бизнес, и строительную отрасль. - После воскрешения ипотеки сопоставимы ли объемы выданных кредитов по сравнению с прошлым годом? - Регион региону рознь. Но в целом рынок ипотеки на новое жилье вернулся к прошлогодним показателям на 75-80%. - Но ведь деньги по госпрограмме могут закончиться, и весьма скоро, судя по тому, что госбанки уже запросили увеличение лимитов в Минфине… - В госпрограмме были аккредитованы 39 банков. После того как все банки подали заявки, лимиты были немножко скорректированы. Мы, например, заявлялись на 15 млрд, а получили около 12 млрд. В такой же ситуации оказались и все остальные игроки, и даже Сбербанк не стал исключением. Сейчас наиболее активно кредитующие банки просят об увеличении лимитов. В наших планах это тоже есть. И правительство уже заявило о том, что готово увеличить объем финансирования по госпрограмме субсидирования ипотечных ставок с 400 млрд рублей до 700 млрд рублей. Силуанов пообещал, что Минфин будет строго субсидировать процентную ставку до 12% для конечных потребителей. С другой стороны, уже сейчас очевидно, что многие банки, которые участвуют в программе, могут не выполнить обязательную норму - выдавать по 300 млн кредитов в месяц. Это тот минимум, который необходимо реализовывать, чтобы оставаться в программе. Первые итоги будут подведены в начале июля, и мы увидим, что некоторые игроки потеряют аккредитацию. По нашим оценкам, из программы могут выйти 15-17 банков. - С учетом того, что всего участников 39, это почти половина! - Да, именно так. - Как это поменяет рынок? - Что такое первичка? Это компетенции и налаженный бизнес-процесс. Застройщика надо аккредитовать, объекты изучить, риски исключить. Кроме того, договориться с застройщиком о возможности подать заявку на кредит в офисе строительной компании. Когда люди хотят купить квартиру, они в первую очередь идут не в банк, а в строительную компанию. И банку важно быть там, в офисе застройщика. Для многих банков, работавших преимущественно со вторичкой, это новый кейс. А именно эта сервисная составляющая сейчас является определяющим фактором, ведь ставки-то у всех одинаковые - 11,5-12%. Хорошие отношения с застройщиками - вот за что сейчас борются банки. Новые игроки этот кейс могут просто не реализовать. - То есть ипотека из банков сейчас уходит в офисы продаж застройщиков? - Она уже там на 80%. Оставшиеся 20% - это редкие исключения и vip-клиенты, но это вообще совершенно особый сегмент - они не попадают под условия госпрограммы. - Сейчас банки активно начали работать с застройщиками, разрабатывать спецпрограммы. Этот тренд сохранится в течение года? - Да, это хит продаж наряду с госпрограммой. Это выгодно и банку, и застройщику, и клиенту. Если с умом подойти к этому вопросу, можно и кухню в подарок получить, и бесплатное место на парковке. Но есть во всем этом и подвох: чаще всего на специальные акции выставляются труднопродаваемые объекты. Не надо здесь заблуждаться. Застройщик готов терять какую-то часть прибыли только на той недвижимости, которая плохо продается, поэтому прежде, чем совершить сделку, нужно тщательно изучить все условия акции. Мы всегда об этом говорим заемщикам. Сейчас банки и застройщики делают множество спецпредложений. Если с умом подойти к вопросу покупки недвижимости, можно и кухню в подарок получить, и бесплатное место на парковке. - У госпрограммы есть определенные ограничения. Например, сумма кредита не может превышать 3 млн рублей. В Екатеринбурге купить на эти деньги «однушку» вполне реально, а вот если речь идет о просторной квартире для большой семьи, то с этим сложнее. Насколько ограничения сказались на спросе и портрете заемщика? - Не было задачи раздать кредиты и субсидировать банки. Эта программа изначально была задумана для поддержки людей с ограниченным уровнем достатка, которым необходимо было купить жилье эконом-класса. И этой суммы вполне достаточно для тех, кто покупает первое жилье или переезжает из однокомнатной квартиры в двухкомнатную, а из «двушки» - в «трешку». 60-70% сделок приходится на те случаи, когда первоначальный взнос оплачивается деньгами от продажи предыдущего жилья. - Есть ли статистика по средним суммам кредитов? - Статистика с 2014 года не изменилась. Люди не стали скромнее, а квартиры - дешевле. В Екатеринбурге средняя сумма кредита по-прежнему составляет около 2 млн рублей. - А сам заемщик поменялся? - Да, и существенно! Изменения начались еще в прошлом году. Ипотечный заемщик помолодел на 10 лет. Раньше жилищные кредиты чаще брали после 40 лет, а теперь наиболее распространенный возраст - это 30-38 лет. Немалую роль в таком омоложении сыграл и материнский капитал, который можно использовать как первоначальный взнос или с его помощью оплатить часть основного долга. - Ваши коллеги на Урале, кстати, активно начали работать с держателями сертификатов на материнский капитал. Ввели даже специализированный кредитный продукт. А вам этот сегмент интересен? - Сейчас накопился серьезный объем нереализованных сертификатов, и все банки заинтересованы в сделках с материнским капиталом. Безусловно, это будет одним из важных направлений работы для каждого участника рынка. - Есть ли жизнь вне госпрограммы? - Она началась после 15 июня, когда ключевая ставка опустилась до 11,5%. Сейчас на рынке идет активная корректировка ставок по ипотеке на вторичку. Мы это сделали чуть раньше, предугадав действия ЦБ. И сразу же увидели взлет количества заявок в наших офисах в 2-2,5 раза, и каждый день идет увеличение этого потока. Очевидно, что ставка 12,5-14% - это уже психологически допустимый для людей уровень. Так что живем! - Как поменялся ваш подход к оценке ипотечных заемщиков в этом году? Сегодня единственное, на что мы стали смотреть более внимательно, чем раньше, это работа по совместительству: как показывает практика такие ставки сокращают в первую очередь. Второй тревожный для нас момент - доход выше среднего по рынку, потому что при потере такой работы найти место с аналогичным уровнем зарплаты заемщику будет сложно. На эти два критерия мы смотрим внимательнее, но однозначных стоп-факторов у нас нет. - Интересно выходит, ведь еще недавно человек, который получал зарплату выше рыночной, считался хорошим заемщиком… - Да, а теперь к нему больше вопросов: какая специальность, что в этой отрасли происходит, почему он больше получает и насколько стабильно держится в коллективе. - Есть ли ограничения по сроку и сумме кредита, в зависимости от категории заемщика? - В конце 2014 года по некоторым кредитам мы повысили требования к первоначальному взносу по определенным типам заемщиков. Но сейчас все вернулось на круги своя: для всех категорий клиентов минимальный первый взнос 20%, срок кредита -до 30 лет, подтвержденный доход - выше 20 тысяч рублей. - Как сейчас выглядит идеальный портрет вашего ипотечного заемщика и как он выглядел год назад? -Если говорить о самых дисциплинированных заемщиках, то это одинокие женщины с детьми. У этой категории клиентов всегда минимальная просрочка по кредитам. Также очень аккуратно исполняют свои кредитные обязательства люди старше 50 лет. Сейчас особое внимание банки уделяют сектору экономики, в которой работает заемщик: важно, чтобы отрасль была стабильна, а профессия - востребована. Самые стабильные заемщики сегодня - это люди, занятые на госслужбе или предприятиях с госучастием. Портрет идеального заемщика | Create infographics - Какова сегодня допустимая кредитная нагрузка для заемщика? - Допустимое соотношение дохода к выплатам по действующим кредитам в нашем банке - информация закрытая. Однако, как эксперт, могу дать совет: на кредит нельзя тратить более 30% доходов. - Есть ли шанс выгодно перекредитоваться у тех, кто не очень удачно взял ипотеку в конце прошлого года по более высокой ставке? - Программы рефинансирования в банках работают, но пока ставка еще не такая привлекательная, чтобы клиент решился на достаточно длительную и многоходовую процедуру. Все ждут очередного снижения ставок. - А оно будет? - Если не будет ухудшения макро- и геополитической ситуации - определенно да. Центробанк взял курс на снижение ключевой ставки, а вслед за ней снижаются и ставки по кредитам коммерческих банков. Я искренне верю в то, что эта положительная тенденция сохранится. - Если ставки вновь снизятся, вы свой подход к оценке заемщиков поменяете? Каков ваш подход? - Абсолют Банк в период, когда все расслаблялись и снижали требования к заемщикам, решил, что останется так же строг к своим потенциальным клиентам, но и ставку мы оставили на прежнем уровне. Надо учесть, что хотя мы и выдавали выгодные кредиты, но далеко не всем. Так,