Ипотека с ограниченными возможностями - «Финансы и Банки»

«Если денег мало, а иметь свое жилье очень хочется, вам стоит обратиться в нашу организацию». Такой призыв можно увидеть на сайте компании «МИКАМ», которая, в частности, занимается реализацией жилищных программ на очень привлекательных условиях. Портал Банки.ру попытался разобраться, соответствуют ли реальности данные обещания.

«Квартирный вопрос» в России всегда стоял остро, а в настоящее время — особенно. Ипотека сейчас — один из немногих реальных способов получить собственное жилье, хотя и сопряженный с массой трудностей. Банки, предлагающие ипотечные кредиты, требуют значительный по размеру первый взнос, наличие солидного и стабильного дохода, постоянной занятости, учитывают при выдаче кредита массу дополнительных обстоятельств. И все это должно подтверждаться солидным пакетом различных документов. Если же добавить к этому довольно высокие ставки по кредиту и ряд дополнительных расходов (комиссии, страховка, оценка, услуги риелтора и т. д.), то становится очевидной высокая цена решения жилищного вопроса.

В этих условиях население активно ищет альтернативу «ипотечной кабале» и успешно ее находит. Спрос рождает предложение, и на рынке появляются новые игроки, такие как компания «МИКАМ», речь о которой и пойдет далее.

ЗАО «Международная инвестиционная корпорация Андрея Мельникова» («МИКАМ») позиционирует себя как крупнейший многоотраслевой холдинг, в состав которого входит большое количество предприятий, оказывающих различные услуги. Судя по информации на сайте, в группу входят более 20 компаний с самыми разными направлениями деятельности. Бизнес Андрея Мельникова многогранен: от открытия салонов красоты, риелторского агентства, радиостанции, ветеринарной клиники, туристического агентства, диско-клуба для людей с нарушениями слуха до производства биологически активных добавок «Голден Тим» и предоставления быстрых займов населению и многого другого. Кроме того, «МИКАМ» помогает социальной адаптации инвалидов с нарушениями слуха (Мельниковым создана межрегиональная общественная организация инвалидов «Социальная помощь»).

Интересный момент: компания сообщает, что ее гендиректор Андрей Мельников награжден орденом «Почет и Слава» за профессиональное мастерство и самоотверженную работу на благо России. Только вот среди государственных наград РФ такого ордена нет. Он является на самом деле памятным знаком, так называемой общественной наградой и присуждается редакцией энциклопедии «Лучшие люди России» издательства «Спец-Адрес».

Внимание портала Банки.ру привлекли «жилищные программы», реализуемые корпорацией. Участникам этих программ для покупки квартир предоставляются ссуды, которые являются беспроцентными.

На сайте компании сказано: «В «жилищной программе» могут участвовать все желающие, если им уже исполнилось 16 лет. Для вступления в программу необходим только паспорт, при этом нет никаких ограничений по месту жительства и прописке, ведь, будучи участником «жилищной программы», вы получаете возможность купить жилье в любом регионе и населенном пункте России, независимо от места своего проживания».

Предварительно изучив сайт организации и прочитав многочисленные отзывы в сети о ее деятельности, сотрудник Банки.ру позвонил в «МИКАМ» с целью разобраться в условиях получения жилья по «жилищной программе». Первая попытка выяснить все по телефону оказалась неудачной. Представительница компании, ответившая на звонок, сразу поинтересовалась, из каких источников наш сотрудник узнал о существовании «МИКАМа», а также имеется ли инвалидность по слуху у желающего стать участником «жилищной программы». Услышав о том, что сайт компании был найден в Интернете, а желающий участвовать в программе не имеет проблем со слухом, представительница корпорации наотрез отказалась продолжать разговор, указав на то, что «МИКАМ» работает исключительно с инвалидами.

Второй разговор получился более содержательным. Новый вариант ответа на вопрос, откуда информация о компании, — «узнали через знакомых» — неожиданно сработал. Та же сотрудница «МИКАМа» сообщила, что имеется квота и для слышащих людей, а для получения всей необходимой информации нужно приехать на встречу.

В результате выяснилось, что для приобретения квартиры по предлагаемой «жилищной программе» нужно стать членом жилищного накопительного кооператива (ЖНК).

Существование подобных кооперативов предусмотрено в России в рамках действующего закона № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Суть закона сводится к тому, что участниками кооператива создается своего рода касса взаимопомощи, и таким образом группа граждан копит средства на приобретение жилья у застройщиков. В результате на накопленные вкладчиками средства приобретается недвижимость. В схему создания общей кассы взаимопомощи коммерческие банки не входят, поэтому и приобретение жилья для участника обходится гораздо дешевле, чем в случае с ипотекой. Нужно только подождать, пока накопится нужная сумма…

Итак, приобретение недвижимости в рамках «жилищной программы» компании «МИКАМ» происходит в несколько этапов.

— Желающему необходимо написать заявление о вступлении в программу и внести вступительный взнос. Для этого потребуется паспорт гражданина РФ либо паспорт иностранного гражданина. Вступительный взнос, как указано на сайте, не превышает 400 тыс. рублей. Но в разговоре представитель «МИКАМа» сообщил, что взнос составляет 8% от стоимости приобретаемого имущества.

— Затем в срок не позднее 30 дней с момента внесения вступительного взноса необходимо внести обеспечительный платеж. Его размер зависит от выбранной формы участия и составляет от 15% до 35% ориентировочной стоимости жилья, которая была указана в заявлении о вступлении в программу. И опять информация на сайте отличается от информации, полученной в личной беседе: на сайте сказано, что размер взноса составляет от 15% до 35% ориентировочной стоимости жилья, при личной встрече — 35% или 50%.

— На протяжении всего срока участия в «жилищной программе», то есть с момента вступления до полного погашения беспроцентной ссуды, вносится ежемесячный членский взнос (участника ЖНК) в размере 600 рублей (7 200 рублей в год).

— Покупка квартиры. Самостоятельно или с помощью специалиста компании подбирается недвижимость в любом регионе России. На этом этапе заключается договор купли-продажи недвижимости. При этом участник программы самостоятельно покрывает расходы организации на оформление сделки. Эти средства могут быть также включены в ссуду. После покупки квартира передается заемщику по договору в безвозмездное пользование (не в собственность). Для оформления недвижимости в долевую собственность необходимо согласие обеих сторон, и никто не гарантирует, что у второй стороны оно будет.

— Погашение ссуды. Сразу после заключения договора купли-продажи организация регистрирует в приобретенной квартире заемщика и членов его семьи. Согласно информации на сайте, на оставшуюся сумму предоставляется беспроцентная рассрочка до 25 лет, выплаты производятся ежемесячно равными долями, а график выплат в каждом случае составляется индивидуально. И снова информация, указанная на сайте, противоречит тому, что сообщил специалист компании при встрече. Оказывается, срок выплат не должен превышать 15 лет, а ссуда вовсе не является беспроцентной — процентная ставка составляет 6,5% годовых.

— Оформление в собственность. После полного погашения ссуды и выплаты всей суммы организация выдает соответствующую справку. Такая справка о полном погашении ссуды, по заверениям компании, является законным основанием для оформления права собственности в государственных органах регистрации.

Во время встречи со специалистом компании «МИКАМ» сотрудник портала получил вариант предварительного договора (копия приложена к данной публикации). Договор был направлен для анализа юристам. Ниже приведены их комментарии.

Андрей Шаховнин, партнер консалтинговой компании «Лигерион Групп»: «Все зависит от добросовестности компании. Потенциально заключение такого договора может стать проблемой для граждан. Дело в том, что выполнение организацией обязательств по предоставлению квартиры гражданину, по существу, не обеспечено какими-либо серьезными гарантиями. Штрафы, которые должна будет заплатить компания «МИКАМ» за отказ от выполнения условий договора, минимальны. Получается, что денежные средства передаются организации в обмен на обещания. Нужно также иметь в виду, что безвозмездное пользование квартирой может быть прекращено компанией «МИКАМ» в любой момент. Для этого организация всего лишь должна за месяц письменно предупредить гражданина о том, что он должен съехать. Если такая организация вдруг прекратит свою деятельность или окажется банкротом, то люди рискуют не только не получить квартиру, но и лишиться денег, которые уже успели вложить».

Генеральный директор компании «Юридическая служба столицы» Александр Иванов и главный научный консультант компании, кандидат юридических наук Дмитрий Ястребов: «Половина стоимости квартиры — достаточно большой процент обеспечительного платежа за квартиру, особенно по меркам социально незащищенной категории граждан — инвалидов по слуху. Договором предусмотрена возможность уплатить обеспечительный платеж единовременно либо по графику, однако продолжительность срока рассрочки обеспечительного платежа в договоре не указана».

«По сути, вкладываемые заемщиками деньги являются привлеченными беспроцентными средствами для бизнеса самой компании «МИКАМ». Вопрос только в том, как предложить наиболее привлекательные условия, чтобы привлечь как можно больше средств от населения», — резюмирует Андрей Шаховнин.

Таким образом, участие в подобной программе может лишить вкладчиков всех вложенных средств. Если сложить все перечисленные менеджером компании «МИКАМ» платежи и взносы, то получается примерно следующее: при желании приобрести квартиру стоимостью в 10 млн рублей изначально нужно вложить в компанию как минимум 4,3 млн. Далее следуют выплаты членских взносов, составляющие 7 200 рублей в год при сроке 15 лет, а на оставшуюся часть будет начисляться по 6,5% годовых. Важно понимать, что квартира так и не оформляется в собственность клиента, пока задолженность перед компанией не будет погашена полностью. То есть квартира, за которую вы уже заплатили от 43% до 58% стоимости, вашей не является.

В банковской практике часто возникают случаи задержки платежей по кредитам по разным обстоятельствам. Люди болеют, ездят в отпуска, командировки, меняют работодателя или просто забывают вносить платежи вовремя. Для таких случаев банками предусмотрены штрафы в разумных пределах. В ситуации с данной компанией при возникновении просрочки по кредиту «МИКАМ» вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, при этом уплаченные средства не возвращаются, и приобретенная квартира остается в собственности компании.

В свете изложенного выше попробуем сравнить условия «жилищной программы» компании «МИКАМ» с обычной ипотекой, предлагаемой коммерческими банками.

Можно сделать вывод: участие заемщика в «жилищной программе», даже в случае добросовестности компании и аккуратного выполнения ею всех договоренностей, особых преимуществ не дает. Зато предлагаемая программа сопряжена с высокими рисками как в финансовом, так и в юридическом плане. Нельзя в нашей стране полностью исключать недобросовестность и даже возможность противоправной деятельности со стороны контрагента. Напомним, что договор заключается на много лет, и заемщик по договору не является собственником жилья. Он только платит и платит, и платит…

Сабина ХАСАНОВА,