Ипотека не будет дешевой никогда - «Финансы и Банки»

Минстрой не смог договориться с банкирами о снижении ставок по льготным ипотечным кредитам и субсидировании первоначального взноса по ипотеке, как это лоббировали застройщики. По мнению банков, дополнительное снижение ставок экономически нецелесообразно и опасно для самих заемщиков.

Ипотека под 7%? Забудьте!

О том, что Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ обсуждало с банковским сообществом возможности для снижения ставки по ипотечным программам и субсидирование первоначального взноса, рассказал в ходе конференции «Ипотечное кредитование в России» директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Никита Стасишин. По его словам, банки сочли предложение нецелесообразным.

«Когда мы собирали банки, то нам все сказали: если вы снизите ставку до 7%, то мы все равно будем проводить андеррайтинг клиентов по рыночной ставке, так как через несколько лет ему (клиенту. — Прим. ред.) надо будет выйти на рыночную ставку, а он не сможет этого сделать. А денег на это «спалят» огромное количество. С точки зрения субсидирования первоначального взноса нас банки смогли убедить, что значительно ухудшится портфель заемщиков и заемщики не будут чувствовать дисциплину», — сообщил Стасишин.

Как пояснил Банки.ру источник, знакомый с обсуждением льготной ипотеки в Минстрое, снизить ставку до 7% в рамках программы недавно предлагали строительные компании. «Застройщики, действительно, предложили снизить ставку до 7%, но банкиры не поддержали это», — сказал источник.

Представители кредитных организаций, опрошенные Банки.ру, в один голос утверждают, что снижать процентную ставку по ипотечным кредитам в настоящее время затруднительно. В марте глава правительства России Дмитрий Медведев подписал постановление о продлении госпрограммы субсидирования ипотеки до 2017 года. Условия программы были скорректированы: ставка банков по ипотечным кредитам, выданным после 1 марта 2016 года, субсидируется до уровня ключевой ставки ЦБ (ключевая ставка в настоящее время составляет 11%) плюс 2,5 процентного пункта вместо прежней надбавки в 3,5 п. п. При этом ставка для заемщика должна сохраняться на прежнем уровне и не превышать 12% годовых.

Банки на изменение условия по льготной ипотеке отреагировали оперативно. Ставки по льготной ипотечной программе повысили Сбербанк, ВТБ 24, Банк Москвы, «Открытие», Газпромбанк, Райффайзенбанк, Абсолют Банк, Московский Индустриальный Банк, Запсибкомбанк, «Ак Барс» и другие игроки.

«Незначительная корректировка ставки связана с объявленными Минфином новыми правилами субсидирования кредитов, выдаваемых с 1 марта 2016 года», — отмечает директор департамента розничных нетрансакционных продуктов Сбербанка Наталья Алымова.

«За счет собственных ресурсов банки не могут понизить процентную ставку до 7%, так как стоимость привлечения фондирования, а также операционные расходы выше установленного значения», — поясняет вице-президент СМП Банка Роман Цивинюк. Он подчеркивает, что не против снижения ставки, но в условиях дефицита бюджета возможности государства по субсидированию ипотеки ограниченны.

«Дополнительное снижение клиентской ставки граничит уже с отрицательной маржой по продукту, что экономически нецелесообразно», — добавляет руководитель по развитию сделок с недвижимостью Промсвязьбанка Елена Назаренко.

По словам руководителя департамента розничных продуктов банка «Уралсиб» Ирины Барановой, предложение Минстроя требует еще дополнительных обсуждений. «Со своей стороны, мы видим в нем ряд рисков, не только для банков, но и для самих заемщиков. Например, снижение ставки на ограниченный период времени делает очень высокими риски клиентов в период, когда он закончится и заемщик останется один на один с резко возросшими платежами», — заявляет Баранова.

Впрочем, некоторые банки все-таки снизили ставку. «Абсолют Банк сработал на опережение и уже снизил ставку по ипотечной программе с господдержкой до 11,7%, а совместно с несколькими крупнейшими застройщиками — до 7,7% на весь срок кредита. Помимо снижения ставки на первичном рынке с государственной поддержкой, Абсолют Банк также снизил ставку и по ипотеке на вторичном рынке — на 0,25%», — говорит директор департамента продаж подразделений сети Абсолют Банка Иван Любименко. Банк также улучшил условия по программам для ипотечных заемщиков. В частности, предложил использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса по ипотеке с господдержкой.

Но снижение ставки по льготной программе — это скорее исключение, чем правило. Дело в том, что Абсолют Банк является одним из лидеров рынка ипотеки — значительные объемы выдачи позволяют формировать новые предложения с пониженной ставкой, которые в то же время приносят банку достаточный уровень маржинальности. Как сообщает Иван Любименко, в кредитной организации действует система ценообразования, при которой прогнозируются цены и ситуация на рынке с учетом макроэкономических факторов. Расчеты, по его словам, по этой системе позволяют снижать ставку по ипотеке, оставаясь при этом в заданных параметрах прибыльности.

По мнению доцента кафедры банковского дела Российского экономического университета имени Плеханова Лазаря Бадалова, субсидированные ставки сейчас позволяют взять кредит заемщикам, которые не могут воспользоваться им на рыночных условиях, потому что им не хватает доходов. «В будущем такие заемщики могут начать допускать дефолты по кредитам и существенно ухудшат кредитный портфель банков. По сути, часть заемщиков по субсидированной ипотеке в будущем может повторить судьбу валютных ипотечников, только вместо валютного риска здесь реализуется процентный», — говорит Бадалов.

Что касается субсидирования ипотечного взноса, то, как считают представители банков, изменять условия на текущий момент также нецелесообразно. Это может серьезно снизить ответственность заемщика и в разы повысить риск дефолта. «Для банков наличие первоначального взноса — это не только обеспечение должного уровня показателя «кредит-залог», но и с рисковой точки зрения индикатор того, что клиент вкладывает в ипотеку и свои собственные средства, помимо заемных. А также показатель того, что клиент способен к накоплению», — уверена вице-президент, начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие» Анна Юдина.

В банке «ДельтаКредит» поясняют: чем выше первоначальный взнос клиента, тем ниже вероятность возникновения просрочек по кредиту. Сложившаяся на рынке практика с первоначальным взносом в 15—30% представляется взвешенной с точки зрения доступности для клиентов и рисков банка, хотя для банка 30-процентный первоначальный взнос видится самым оптимальным», — добавляют в пресс-службе кредитной организации.

Банкиры подчеркивают, что негативным эффект субсидирования государством первоначального взноса окажется прежде всего для самого заемщика. Заместитель директора департамента развития розничного бизнеса Связь-Банка, входящего в группу ВЭБ, Андрей Точеный считает, что наличие первоначального взноса — это в первую очередь уверенность в том, что клиенты, обращающиеся за ипотечным кредитом, платежеспособны, имеют накопления, сформированные из того же источника дохода, который позволит им выплачивать саму ипотеку. «Существенное снижение первоначального взноса может привлечь клиентов, не до конца оценивающих свои финансовые возможности», — комментирует он. Также, по мнению Точеного, первоначальный взнос позволяет снизить влияние колебаний на рынке недвижимости и исключить превышение размера долга над стоимостью залоговой недвижимости.

Кредитов меньше, долгов больше

Между тем число банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, продолжает сокращаться, в том числе в связи с общим уменьшением количества действующих кредитных организаций. Об этом говорится в опубликованном Банком России аналитическом материале «О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования в 2015 году». По состоянию на 1 января 2016 года число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования сократилось по сравнению с началом 2015 года на 70 банков, до 559. Из них 433 предоставили в 2015 году новые ипотечные кредиты, а остальные обслуживали ранее выданные. Регулярно ИЖК в рублях предоставляли 92 кредитные организации.

В то же время доля просроченных долгов в общей сумме задолженности по ипотеке увеличилась. По данным ЦБ, удельный вес просроченной задолженности на 1 января 2016 года по сравнению с 1 января 2015-го увеличился по ипотечным жилищным кредитам в рублях на 0,17 п. п. (до 1,03%), а в иностранной валюте — на 7,8 п. п. (до 20,36%).

По поводу условий для снижения ставок по льготной ипотеке представители кредитных организаций высказывают разные мнения. «В последние годы маржинальность ипотечных продуктов существенно сократилась. И банк не имеет возможности снижать процентные ставки за счет собственных ресурсов», — считает Роман Цивинюк. По его словам, ставка может быть снижена только в том случае, если появится дешевый и длинный источник фондирования либо будут изменены условия субсидирования ставки государством в части ее минимального значения.

В «Уралсибе» отметили, что ключевым условием снижения ставок также является уменьшение стоимости фондирования на рынке в целом. По мнению Ирины Барановой из «Уралсиба», перспективы ипотечного рынка будут зависеть от успешности внедряемых в настоящее время механизмов по выпуску ипотечных облигаций, которые позволят повысить интерес у инвесторов к ипотечным ценным бумагам: «Данные инструменты анонсированы Агентством ипотечного жилищного кредитования, и мы считаем, что их запуск позволит в полной мере заменить существующие механизмы господдержки».

Елена Назаренко из Промсвязьбанка указывает, что к снижению ставок подтолкнут такие меры, как увеличение размера субсидии или возврат до прежнего уровня. «Маржинальность ипотечного продукта — на пределе, с учетом сегодняшней стоимости фондирования длинных денег. Это не дает широких возможностей для внушительного снижения клиентской ставки», — признает Назаренко.

Госпрограмма по субсидированию ипотечной ставки продлена до 1 января 2017 года. Прогнозировать последствия банкиры затрудняются. Как отмечает Иван Любименко, последствия отказа от ипотеки с господдержкой больше всего скажутся на девелоперах. Но в то же время эксперты считают, что есть ряд предпосылок для улучшения ситуации на рынке жилья. «С высокой долей вероятности при сохранении курса на восстановление экономики дополнительные меры государственной поддержки в будущем году окажутся уже не так актуальны. При этом за прошедший год и начало 2016-го и банки, и застройщики научились выступать в четком тандеме, что обеспечивало необходимый баланс интересов всех участников, в том числе клиента», — говорит Любименко.

Для некоторых игроков прекращение госпрограммы по субсидированию ставок станет и вовсе позитивным событием. В частности, для тех банков, которые кредитуют объекты только на вторичном рынке жилья, ведь государство субсидирует ипотеку исключительно на первичном рынке. «После окончания льготной ипотеки нам даже станет лучше, поскольку спрос переместится с «первички» на «вторичку», — признает председатель правления банка «ЖилФинанс» Руслан Исеев.

Анна БРЫТКОВА,