#оденьгахпросто: как купить квартиру у банка и не столкнуться с проблемами - «Тема дня»

При выборе квартиры можно столкнуться с тем, что собственником и, соответственно, продавцом приглянувшегося жилья является банк. На что обратить внимание, перед тем как принимать решение о покупке.

Продажей залоговых квартир занимается большинство банков, выдающих ипотечные кредиты. Объявления размещаются как на специальных витринах залоговых объектов, так и на обычных сайтах с объявлениями о купле-продаже недвижимости. Если банк не договорился с собственником о продаже квартиры, то в рамках внесудебной процедуры ему придется выполнить ряд действий, как то: оценить объект, а затем выставить его на открытые торги. Если квартиру не удалось продать с первого раза, то во второй раз цена должна быть снижена на 15%.

«Вместе с увеличением числа ипотечных сделок выросло и количество изъятых у заемщиков квартир, однако некритично, сейчас их доля в общем объеме предложения крайне незначительна — на «вторичке» чуть менее 1%, — говорит директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. — Также нужно учитывать, что при просрочке выплат по ипотеке банку гораздо выгоднее договориться с собственником и совместно провести сделку по продаже жилья».

Квартиры, изымаемые банком, зачастую отпугивают покупателей своей драматической историей. В то же время это может быть фактором, который приведет к снижению цены.

Сделку по приобретению квартиры у банка нельзя назвать высокорискованной. В целом же риски приобретения квартиры у банка мало чем отличаются от рисков покупки напрямую у собственников-физлиц. Но есть важные моменты, на которые необходимо обратить внимание.

Если квартира реализуется против воли заемщика, то новый собственник может столкнуться с тем, что предыдущий владелец и члены его семьи ее не покинули, а в некоторых случаях не имеют возможности либо желания ее освободить.

«В соответствии с законом право пользования квартирой, являющейся залогом по кредитному договору, прекращается у лиц, проживающих в такой квартире, с момента ее реализации на торгах (регистрации права собственности покупателя на квартиру в ЕГРН). При этом прекращение права пользования не означает, что предыдущий владелец физически освободил помещение. В этом случае у покупателя есть право на иск о выселении. Процедура занимает значительный период времени: новый собственник устанавливает срок для выселения, по истечении которого подает в суд иск, дожидается вынесения решения и вступления его в силу, получает исполнительный лист и дожидается, когда приставы произведут выселение. Тем не менее это достаточно эффективный способ защиты права, поскольку даже наличие несовершеннолетних жильцов не препятствует вынесению решения суда в пользу приобретателя», — говорит советник юридической фирмы «Косенков и Суворов» Александр Баев.

Другим обременением, с которым может столкнуться покупатель квартиры, является аренда. Договор аренды, на заключение которого залогодержатель (банк) дал согласие или который был заключен до передачи помещения в залог, не прекращается со сменой собственника квартиры.

Самые популярные предложения на ипотеку для вторичного рынка