Дешевый прием - «Финансы и Банки»

Российские власти давно ищут способы сделать более доступными для населения жилищные кредиты. Одним из таких способов может стать постепенно набирающая обороты в России социальная ипотека. Портал Банки.ру решил выяснить, поможет ли данная мера реальному снижению стоимости ипотечных займов в России и как ее применяли в других странах.

Кредиты учат и лечат

Разговоры о необходимости снижать ставки по ипотечным кредитам идут как минимум с 2005 года, когда появился национальный проект «Доступное жилье». Но пока особых результатов нет. На встрече с президентом России Владимиром Путиным 5 августа председатель правления Сбербанка Герман Греф, впрочем, отметил существенное оживление спроса населения на жилищные кредиты. Объем таких займов, выданных Сбербанком, в январе — июне 2013 года увеличился в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достиг 1,07 трлн рублей. Это примерно половина всех ипотечных займов, выданных в России. «Если в прошлом году примерно 25—30% жилья продавалось с помощью ипотеки, то в этом году цифра превышает 45%, то есть почти каждая вторая квартира в стране продается с помощью ипотеки», — пояснил Греф.

Одним из важных факторов такого роста стала социальная ипотека. С субъектами РФ заключаются соглашения, в соответствии с которыми регионы субсидируют учителей, врачей и молодых специалистов, а банк максимально снижает для них ставки по ипотечным займам. «Мы подписали примерно с 60% глав субъектов Федерации соглашения, по которым учителя, врачи, молодые специалисты отдельно субсидируются субъектами Федерации, и мы максимально снижаем ставки для них. Это тоже очень серьезное направление, по которому ипотека, особенно в сельской местности, растет», — сказал глава Сбербанка.

1 апреля премьер-министр РФ Дмитрий Медведев заявил, что хотя до целевого показателя в 7% ипотечные ставки в этом году снизить не удастся, но правительство приложит усилия, чтобы опустить их до 9—10%. Комментируя это оптимистичное заявление, Греф тогда сказал, что не считает возможным снижение ставок по ипотеке и до 9%. «До 9%, думаю, это очень тяжело. Пока я не вижу такого потенциала. 10—11% — это вероятно, но если будет падать инфляция, если будет активно работать ЦБ по предоставлению ликвидности», — заявил он. И фактически повторил свою позицию на августовской встрече с главой государства.

Социальная ипотека: русский размер

Своих собственных социальных ипотечных программ у банков немного. Это и понятно: ведь чисто социальные продукты не приносят прибыли. И коммерческий банк вряд ли будет финансировать такие продукты даже в ограниченном объеме за счет внутренних источников (или за счет ранее заработанной прибыли).

«Категория так называемых бюджетников довольно неоднозначна. С одной стороны, эти люди обладают постоянным, регулярно индексируемым доходом, и с этой точки зрения они интересны банкам как заемщики, — отмечает директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка Наталья Коняхина. — С другой — эти доходы не всегда достаточны для ипотеки, особенно в регионах. Наш банк регулярно получает заявки от этой категории клиентов, но, к сожалению, мы не можем им предложить какую-либо спецпрограмму, поскольку фондируемся на рыночных условиях и не получаем каких-либо субсидий, которые позволяли бы снизить процентную ставку для бюджетников».

Согласно данным портала Банки.ру, свои программы есть у Сбербанка (программа «Молодая семья») и у ВТБ 24 (для работников олимпийских объектов и ипотека с государственной поддержкой). Банк «Возрождение» позволяет приобрести квартиры на вторичном рынке в рамках программы «Социальная ипотека» департамента жилищной политики Москвы. Питерские банки «Фининвест» и «Александровский» кредитуют по региональным программам «Социальный ипотечный стандарт» и «Молодая семья» лиц, имеющих право на льготы.

Самарские банки «Солидарность» и АВБ предусматривают снижение процентных ставок для льготных категорий заемщиков (молодожены, медицинские работники, пенсионеры), отдельных программ нет. «Агропромкредит» готов предоставить сотрудникам бюджетных организаций ипотеку на 0,5 п. п. ниже, чем для рыночных клиентов, то есть под 15—17% годовых. Ипотека у «Возрождения» стоит 14% годовых, у «Фининвеста» и «Александровского» — от 11,5%.

В отдельных регионах присутствия Абсолют Банк участвует в социальной программе «Обеспечение жильем молодых семей». Ставка по ипотеке «Молодая семья» составляет от 10% годовых. ВТБ 24 и Сбербанк кредитуют по соцпрограммам от 11% и 10,5% годовых соответственно. «Ипотека для военных» предназначена исключительно для военнослужащих — участников накопительной ипотечной системы (НИС), — рассказывает заместитель начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Михаил Сероштан. — Она позволяет приобрести жилье без собственных сбережений, а путем накопления на личном счете военнослужащего индексируемых целевых взносов. Те клиенты, в чьем распоряжении находятся средства материнского капитала, могут направить их в счет покупки квартиры по программе «Ипотека + материнский капитал». По валютным кредитам ставка составляет 8,5% годовых, в рублях — от 11,95%».

У ВТБ 24 также есть региональные программы: кредитование молодых семей в Республике Удмуртия и Ханты-Мансийском округе, кредитование молодых ученых в Новосибирске и т. д.

Эксперт по ипотечным продуктам портала Банки.ру Дина Орлова считает, что по-настоящему низкими ставками по сравнению со стандартными условиями банков отличаются только программы АИЖК «Молодые ученые» и «Молодые учителя».

Для того чтобы заинтересовать коммерческие организации в предоставлении социальной ипотеки, нужно активно развивать дотации за счет бюджетных средств — как федеральных, так и региональных. «Тогда это было бы интересно и бизнесу. Сейчас, по сути, в роли этой дотационной части выступают субсидии, — рассказывает заместитель гендиректора АИЖК Марина Малайчик. — Пример такого партнерства — наш продукт «Материнский семейный капитал». Государство дало субсидию, субсидия повысила размер первоначального взноса заемщика, рыночный участник — банк предложил более лояльные условия рыночного кредита».

«Вне зависимости от того, социальная ипотека или стандартная, любому банку важны платежеспособность заемщика и качество залога, — говорит первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования Игорь Жигунов. — Например, если у человека есть стабильный доход, но не хватает средств на первоначальный взнос, то субсидирование со стороны местных властей очень помогло бы».

В некоторых регионах есть программы по субсидированию ставки для заемщика. Практически во всех случаях субсидирование носит компенсаторный характер для клиента. То есть, получая кредит по рыночной ставке в любом коммерческом банке, человек потом ежемесячно получает компенсацию разницы в ставках. Но при этом варианте субсидии в некоторых регионах такие программы субсидирования заканчивались при верстке очередного бюджета. Ведь ипотечный кредит долгосрочный, а бюджет верстается на 1—3 года, и заложить в него субсидии на весь срок кредита невозможно. «На наш взгляд, в такой конструкции субсидия от региона — это дополнительное подспорье для заемщика, но не панацея на весь срок кредита», — отмечает Малайчик. По словам Жигунова, банкам выгоднее работать по социальной ипотеке, если субсидия носит единоразовый характер, то есть когда заемщику государство предоставляет средства на первоначальный взнос либо на частичное погашение кредита. А вот субсидирование ставки действительно очень рискованно для кредитных организаций. Поскольку бюджетное планирование ограничено годом и нет уверенности, что на 15—20 лет кредита будут в бюджете субъекта Федерации средства на очередной год для субсидий процентов.

По его мнению, пока нельзя говорить о социальной ипотеке как о масштабном проекте в рамках всей страны, зато есть несколько успешных проектов в регионах. «Часто социальная ипотека рождается, когда местные власти хотят решить определенную проблему, стимулировать развитие строительного сектора и решение жилищных вопросов населения, — полагает Жигунов. — Например, в Санкт-Петербурге актуальна проблема коммуналок, и несколько лет назад там стартовала соответствующая целевая программа, также реализуется программа для молодых семей и очередников с использованием ипотечного кредита. В Краснодаре региональные власти ранее создали специальную ипотечную программу для очередников с возможностью погашения части кредита и использования средств субсидий».

Польза от учения

В рамках всей страны у АИЖК разработаны и действуют специальные программы для молодых ученых, молодых учителей, продукты «Материнский капитал», «Образование». Кроме того, для отдельных категорий населения предусмотрены специальные вычеты из процентной ставки (для молодых семей, владельцев государственного жилищного сертификата (ГЖС), распорядителей маткапитала, семей с детьми).

Условия кредитования по этим спецпрограммам в самом деле выгоднее рыночных: ставка по кредиту для молодых учителей составляет 8,5% годовых в рублях, для молодых ученых — от 10%. График платежей предусматривает низкий ежемесячный платеж в начале карьеры молодого специалиста и повышение платежа по мере его карьерного роста. Для продукта «Материнский семейный капитал» процентная ставка ниже стандартного продукта на 0,25%.

«Предположим, заемщик — молодой учитель хочет взять в кредит 2 миллиона рублей для приобретения стандартной квартиры стоимостью 2,2 миллиона рублей, — приводит пример Марина Малайчик. — При ставке 8,5% ежемесячный платеж по кредиту составит 16 тысяч рублей, а в случае, если ставка — 13%, платеж составит уже 22,6 тысячи рублей».

Другой пример. По программе «Молодые ученые» заемщик приобретает квартиру на рынке стоимостью 4,5 млн рублей. Размер кредита — 4 млн рублей на 25 лет. «При стандартном кредите и рыночной ставке обязательный платеж составит 45,5 тысячи рублей на весь срок кредита, по продукту «Молодые ученые» платеж будет плавно распределен от 22,2 тысячи рублей в первый год до 47 тысяч начиная с десятого года до окончания кредита», — поясняет Малайчик.

Впрочем, даже если ипотека и становится доступной, стоимость самого жилья остается слишком высокой для многих категорий граждан. «Заемщики по таким программам — достаточно узкая целевая аудитория, которая в целом настроена более консервативно к возможности приобретения жилья в ближайшей перспективе. У учителей и ученых в большинстве действительно среднемесячный совокупный размер дохода ниже, чем у среднестатистического заемщика», — поясняют в АИЖК.

По данным Росстата, средняя начисленная зарплата учителей — одна из самых низких в сравнении со средней зарплатой в разных секторах экономики и ниже средней по России. Впрочем, если подходить к решению проблемы комплексно, то, по мнению Марины Малайчик, сделать жилье доступным можно. Для этого должны работать все меры господдержки: субсидирование первоначального взноса со стороны бюджетов всех уровней (федерального, регионального, муниципального) или поддержка от работодателя (РАН, научные организации, находящиеся в ведении госкорпораций), специальные условия по ипотеке с низкой ставкой или специальный график погашений, а также проекты строительства жилья экономкласса.

Социальные программы АИЖК пока только набирают свою популярность. С начала действия программы агентство получило порядка 1 900 заявок от молодых ученых. «По молодым учителям ситуация несколько иная, — рассказывает Малайчик. — Поскольку до недавнего времени на ипотечные кредиты на специальных условиях могли претендовать лишь получатели субсидий, то и списки были сформированы только из них — это примерно 1 700 человек. После отмены обязательности наличия субсидии к банкам — партнерам АИЖК обращается уже больше учителей, имеющих собственные накопления вместо субсидии. Однако в обеих программах есть ограничения: категория учреждения, наименование должности, требования по стажу или ученой степени и возраст».

Мировой опыт: аренда вместо ипотеки*

В качестве разных механизмов жилищного финансирования для отдельных категорий граждан применяются субсидирование процентной ставки до рыночных условий, предоставление ипотечных кредитов по ставкам ниже рыночных за счет специального отдельного фондирования (Франция), налоговые льготы, которые позволяют снизить рыночную процентную ставку (США, ряд стран Европы), единовременные субсидии (США), строительство и финансирование жилищного строительства, сберегательные программы (Германия, Чехия, Венгрия, Словакия, Чили, ЮАР). В большинстве случаев программы ориентированы на отдельные группы граждан, которые отличаются от других по уровню дохода, а не по профессиональному признаку. Исключение — льготы для военнослужащих из Ассоциации ветеранов США.

Социальная ипотека (social mortgage) в Европе очень широко практиковалась в 1990-х — начале 2000-х годов. В частности, существовали различные субсидии на уплату первоначального взноса, субсидирование части или полное возмещение процентных выплат либо комбинированное сочетание этих опций.

После глобального экономического кризиса 2008—2009 годов многие эксперты признали, что такая система фактически является тупиковой. Она ведет лишь к резкому увеличению спроса на жилье, росту цен, а также увеличивает нагрузку на бюджеты всех уровней.

В результате в странах Западной и Восточной Европы проблемы обеспечения жильем граждан с низкими доходами сейчас стремятся решать в основном при помощи социальной аренды и социального найма (с возможностью последующего выкупа жилья). Таким образом, социальная ипотека постепенно заменяется социальным жильем (social housing). Компаниям, строящим такое жилье, предоставляются разнообразные льготы — финансовые гарантии, кредиты по сниженным ставкам, налоговые стимулы.

Финляндия. Ранее правительство Финляндии занималось предоставлением субсидий на первоначальный взнос по ипотечным кредитам. Данная программа действовала с 1990-х годов. Возможности получения субсидий зависели от состава и доходов семьи. Субсидии предоставлялись на компенсацию части процентной ставки, превышающей 4,5% годовых. В течение первого года субсидия компенсировала 70% процентной ставки, превышающей 4,5% годовых, а в следующие пять лет — 50%.

Социальным в Финляндии считается жилье, кредиты на строительство которого были субсидированы Housing Finance and Development Centre of Finland (ARA). Впоследствии оно сдается в аренду гражданам с низким уровнем доходов. Доля социального жилья в стране составляет 16%. В Финляндии существует специализированный институт по финансированию такого строительства, который начал действовать еще в послевоенные годы. Однако в последнее время вместо кредитования на специальных условиях он занимается секьюритизацией таких кредитов. Строительство социального жилья финансируется кредитами банков и специализированных финансовых учреждений. По этим кредитам ARA предоставляет на возмездных условиях гарантии и субсидии. С 2003 года ARA стопроцентно финансирует свою деятельность за счет полностью возобновляемого фонда (revolving fund), который пополняется от доходов за предоставленные гарантии.

Франция. Вопросами предоставления социального жилья занимаются так называемые организации HLM (Habitation a Loyer Modere). Они уполномочены предоставлять жилье отдельным категориям граждан по сниженной арендной ставке. В сферу деятельности таких организаций также входит строительство и управление жильем, которое сдается в социальную аренду и на правах социального найма. Арендная плата за такое жилье зависит от себестоимости строительства, которая в свою очередь снижена за счет предоставленных застройщику субсидий и налоговых льгот.
Основным кредитором по этим проектам выступает Caisse des Depots et Consignations (CDC), который предоставляет финансирование за счет так называемых Livret A’accounts (сберегательных счетов граждан). CDC — это сберегательный фонд с регулируемой ставкой доходности, не подлежащий налогообложению. Согласно французскому законодательству, каждый гражданин может открыть сберегательный счет в CDC, который не подлежит налогообложению, в любом региональном отделении любого банка. Затем данные счета аккумулируются в CDC, который платит фиксированную комиссию банкам. Другими источниками финансирования являются «кредиты под 1%» (так называемые 1% Logement, которые были придуманы для улучшения жилищных условий работающего населения), а также гарантии от местных муниципалитетов и от HLM.

Бельгия. Основное направление жилищной политики Бельгии — стимулирование строительства нового жилья и реконструкция жилья для социального найма. Субсидии на компенсацию процентной ставки сохранились лишь как элемент социальных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья семьям с невысоким уровнем доходов. Размер субсидии зависит от доходов семьи и количества детей. На практике такие кредиты могут получить и семьи со средними и более высокими доходами, поскольку критерии предоставления займов часто пересматриваются.
Наряду с этим получатели кредитов имели право бесплатно получить страховой полис на случай потери трудоспособности. В разных регионах условия разнились, но основная суть состояла в том, что государство брало на себя обязательство выплачивать кредит в течение определенного периода времени в случае потери заемщиком работы или трудоспособности.

Польша. Социальное жилье в Польше обычно сдается в аренду. Владельцами такого жилья являются муниципалитеты и некоммерческие ассоциации (TBS), государственные компании и Министерство финансов, которое предоставляет арендное жилье для своих сотрудников. В группу социального также включены кооперативное жилье, все виды «защищенного» жилья (для инвалидов и других наиболее уязвимых групп населения), жилье для бездомных, а также жилье, купленное или построенное гражданами с помощью государства (например, в рамках программы «Дом для каждой семьи»). Такое жилье облагается налогом по более низкой ставке.

Однако в последние годы объем предоставляемого муниципального жилья упал почти до нуля. Созданные в 1995 году некоммерческие ассоциации (TBS) занимаются обеспечением населения бюджетным арендным жильем по программе, в рамках которой получатель зачастую компенсирует до 30% затрат на его строительство. В настоящее время в рамках системы TBS работают 393 компании.

Финансирование строительства социального жилья происходит следующим образом. Государственный банк Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) выдает на льготных условиях кредиты, которые составляют до 70% от стоимости проектов строительства. Финансирование оставшихся 30% предоставляет из своих средств TBS. Впоследствии жильцы-арендаторы компенсируют разницу между затратами на строительство и суммой кредита, предоставленного госбанком. Права на покупку такого жилья арендаторы не имеют. С августа 2011 года, после внесения изменений в законодательство, с согласия компании-арендодателя часть жилья стало можно приватизировать. Стоимость аренды регулируется законодательством.

Муниципалитеты могут получать субсидии из Фонда субсидий на строительство и реконструкцию социального арендного жилья для беднейших слоев населения.

Социальное жилье могут получить семьи с невысоким доходом, не имеющие в собственности квартиры и не способные купить ее по рыночной цене.

Румыния. В Румынии под социальным понимается жилье, находящееся в собственности государства и предоставляемое гражданам на условиях субсидируемой аренды. Оно предоставляется тем гражданам, которые не могут арендовать жилье на рыночных условиях.

Существуют и другие жилищные программы для социально незащищенных групп населения (жилье для молодых семей и молодых специалистов, граждан, эвакуированных из районов с повышенным сейсмическим риском, и т. д.). Однако законодательно это не считается социальным жильем. Социальное жилье находится в собственности местных властей и составляет 2,3% от общего жилого фонда страны.

Строительство социального жилья находится в ведении местных администраций и центральных государственных органов власти. Курирует программы строительства Министерство регионального развития и туризма, которое отслеживает потребности в социальном жилье и выделяет на строительство таких жилых помещений деньги из бюджета. Местные органы власти имеют право строить социальное жилье за счет собственных средств, а также покупать объекты жилой недвижимости на рынке и использовать их в качестве социального жилья.

В настоящее время 96% жилья в стране находится в частной собственности граждан; доля государственного жилья составляет около 4%.

Критерии предоставления социального жилья пересматриваются местными органами власти ежегодно. Такое жилье могут получить семьи, уровень дохода которых ниже среднего по стране.

Мексика. Это одна из немногих стран мира, где по-прежнему активно действует национальный институт развития рынка жилья для работающих граждан с невысоким уровнем дохода — INFONAVIT. Он кредитует население по программам социальной ипотеки и разрабатывает новые программы.

Одним из новых продуктов является «Зеленая ипотека» (Green Mortgage). Это схема финансирования, которая помогает гражданам с низким уровнем дохода строить энергосберегающее жилье и использовать энергоэффективные технологии. Семьи, приобретающие жилье по программам INFОNAVIT, получают дополнительный «зеленый» ипотечный кредит в сумме до 1 250 долларов на внедрение экологически чистых технологий. На момент подготовки материала было выдано 900 тыс. «зеленых» ипотечных кредитов.

* Информация предоставлена АИЖК.

Наталья РОМАНОВА,