Кто покупает квартиры в кредит

Баба-кремень, холостяк-инвестор, молодая семья — это не герои отечественного сериала, а сложившийся пул россиян, покупающих квартиры в кредит.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Елена — молодая, красивая и очень успешная москвичка из тех, кого принято называть self-made woman. Правда, официально москвичкой она стала недавно. "С тех пор как выплатила ипотеку",— рассказывает она.

До покупки своей небольшой, но уютной московской двушки Елена на протяжении многих лет упорно трудилась, строила карьеру. И вот уже несколько лет она работает в "Роснефти".

Своим главным достижением в жизни Елена, впрочем, считает не работу в нефтяной компании, а сына, который в этом году заканчивает третий класс одной из самых престижных московских школ. Елена не замужем, отец ребенка изредка помогает им деньгами, не более того.

На мой вопрос, почему она решила брать ипотеку, ведь квартиру покупала, еще когда только приехала в Москву и в "Роснефти" не работала, она пожимает плечами: "Я всегда хорошо зарабатывала. Аренда? Фу! Это вообще не для меня".

Если верить банкирам, Елена относится к самой дисциплинированной группе ипотечных заемщиков. Но не потому, что она сотрудница "Роснефти" (это уже сверхбонус для кредитора), а потому, что она — мать-одиночка.

"Женщины в целом более аккуратны в платежах по ипотечным кредитам. А по нашему многолетнему опыту, наиболее ответственные заемщики, практически не допускающие просрочек,— матери-одиночки. Также женщины на 12% чаще погашают ипотечные кредиты досрочно",— делится своими наблюдениями заместитель председателя правления Абсолют банка Татьяна Ушкова.

Другой яркий пример в пользу этого утверждения — коренная москвичка Мария К. Она осталась одна с тремя детьми, но смогла купить подряд две квартиры при помощи ипотеки.

"Сначала я купила однушку в строящемся доме. Дом строился — я выплачивала кредит. И довольно быстро его закрыла. Потом сразу же купила еще одну однушку в том же строящемся проекте, и тоже в ипотеку, и вновь расплатилась довольно быстро",— рассказывает она.

Мария почти сразу вышла на работу после рождения двойняшек. Дополнительный доход ей приносила сдача в аренду однушки (квартира досталась в наследство). Она добилась своего:

И теперь я всех своих детей обеспечила жильем. Я баба-кремень, каждую копейку несла в банк, чтобы закрыть ипотеку, а не тратила деньги на шмотки.

Таких заемщиков, как Елена и Мария, не так мало. По данным банка "ДельтаКредит", из тех, кто взял у них ипотеку, половина — женщины, 60% из них не замужем.

Женщины в тренде

"Сразу оговорюсь, речь идет не об оценке, основанной на официальных данных, а на наблюдениях, когда условно берешь наугад 100 заемщиков и смотришь соотношение мужчин и женщин",— говорит эксперт по банковским продуктам Виталий Апакидзе.

По его словам, в последнее время усредненный портрет заемщика стал "более женским": "В самом ходовом для ипотеки сегменте недорогих квартир до 6 млн руб. женщины даже преобладают — до 60%. Для более дорогих квартир, от 10 млн руб., заемщиками уже чаще выступают мужчины, но такие квартиры в ипотеку берут относительно редко".

По мнению Виталия, это может быть связано с тем, что мужчины предпочитают недорогие квартиры покупать без ипотеки либо брать в кредит лишь небольшую долю, тогда как женщины готовы брать кредит на значительную сумму:

"Думаю, причина кроется в социальной психологии. Довольно типичный представитель заемщика — одинокая либо с ребенком женщина, имеющая доход выше среднего, готовая скорее впасть в зависимость от графика платежей, нежели от потенциального спутника жизни".

Мужчина же, будучи неженатым, реже видит потребность в собственном жилье и потому склонен скорее снимать его.

"Только я бы не интерпретировал эту ситуацию как "отчаявшиеся русские женщины от безысходности повально впрягаются в кредитный хомут". Думаю, то, что мы видим,— это не женщин слишком много в ипотеке, а мужчин слишком мало.

И в этом, кстати, серьезный потенциал для рынка: он может вырасти почти вдвое, если мужчины займут его долю согласно своей кредитоспособности. Нужно только маркетологам отойти от традиционных женских стереотипов с малышами и котиками и попробовать больше поработать с типично мужскими ценностями и предрассудками",— считает Виталий Апакидзе.

Заметный перевес числа заемщиков-женщин на ипотечном рынке, особенно в кризис, стал бы сенсацией, если бы не одно "но". Официальная статистика банков эти оценки не подтверждает.

Как рассказали "Деньгам" в банках, которые входят в список крупнейших в стране по объему выдачи ипотеки, заемщиков-мужчин у них больше, чем женщин.

Например, в ипотечном портфеле Сбербанка количество ипотечных заемщиков-мужчин составляет 55%, в ВТБ 24 — 57%, а в Россельхозбанке — 54%.

Похожими цифрами делятся и в Объединенном кредитном бюро (ОКБ), которое дало статистику начиная с 2012 года:

в 2012 году мужчин в ипотеке было 55%, в 2015-м — 56%, в 2016-м — 54% (в 2013-2014 годах мужчин и женщин в ипотеке было поровну).

"Когда вы берете статистику банка, то должны понимать, что один банк ориентируется на молодую креативную аудиторию, а другой работает с традиционной аудиторией. И у банка "Тинькофф" будет одна картина, у Совкомбанка — другая, а у "ДельтаКредита" — третья. Вдобавок в этой статистике сейчас есть большая погрешность, связанная с кризисными явлениями",— говорит руководитель аналитического центра компании "Русипотека" Сергей Гордейко.

"Если в кредитовании на небольшие суммы еще можно найти отличия потребительского поведения между женщинами и мужчинами, то в ипотеке это сделать практически невозможно. Среди наших клиентов примерно поровну женщин и мужчин, и существенной динамики здесь нет",— говорит заместитель председателя правления банка "ДельтаКредит" Ирина Асланова.

"Если честно, движения разнонаправленные, и эти 5% плюс-минус у разных банков за год не показывают четкого тренда",— уверен Гордейко.

Например, если брать статистику Абсолют банка за последние несколько лет, то "в 2014 году женщин было больше половины — 52,5% от общего числа, в 2015-м меньше — 49,13%. В 2016 году женщины-заемщики снова перевалили за половину — их стало 52,7%",— рассказывает Татьяна Ушкова.

В Газпромбанке, напротив, большой перевес заемщиков-мужчин. По данным замначальника департамента розничных продуктов и процессов Юлии Елсуковой, в 2016 году доля мужчин среди ипотечных заемщиков банка составила 68% (в 2013-м мужчин было чуть больше — 69%). Сложившееся мнение о том, что Газпромбанк выдает ипотеку "только своим", в банке, кстати, называют неверным.

По оценкам управляющего партнера "Метриум Групп" Марии Литинецкой, в ее компании среди всех заемщиков только 24,7% — женщины: "Соответственно, доля мужчин в общей структуре ипотечных сделок — 75,3%".

Она связывает это с кризисными явлениями и с тем, что женщины в кризис действуют гораздо осторожнее мужчин, опасаясь не справиться с долговой нагрузкой.

Ипотечное омоложение

"На рынке действительно есть мнение, что меняется гендерный состав ипотечных заемщиков. Причем меняется именно в пользу мужчин. Но пока достоверно можно сказать только две вещи: во-первых, ипотека помолодела, и во-вторых, ипотеку все чаще берут семьи. Все остальное — от лукавого и будет зависеть исключительно от целевой аудитории банка",— говорит Сергей Гордейко.

Что касается возраста, то тенденция, по словам Гордейко, выглядит примерно так:

если взять аудиторию в возрасте от 30 до 40 лет, то раньше заемщики брали ипотеку ближе к 40 годам, а сейчас возраст заемщиков все чаще приближается к 30.

"За период с 2013-го по 2016-й в составе ипотечных заемщиков действительно произошли некоторые весьма заметные изменения",— соглашается руководитель службы ипотечного кредитования компании "ИНКОМ-Недвижимость" Ирина Векшина.

По ее словам, за это время выросла доля клиентов, оформляющих ипотеку в возрасте 25-31 года: "Если в 2013 году заемщиков такого возраста было менее трети — 29%, то в 2016-м их доля выросла до 37%. Для сравнения: количество заемщиков в возрасте 32-38 лет осталось примерно на том же самом уровне, а доля заемщиков в возрасте 39-45 лет сократилась с 21% до 17%".

"Я, пожалуй, соглашусь с тем, что ипотека молодеет. Но замечу, что и раньше она не была особенно "старой". Потому что чем старше заемщик, тем сложнее ему получить ипотечный кредит. Страховка дороже, ограничены сроки по кредиту в силу возраста заемщика.

Я бы так сказал: ипотека молодеет из-за того, что все больше молодых людей стали вкладывать деньги в жилье. А раньше они купили бы машину, которая сразу теряет 30% стоимости",— отмечает руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.

Причины, по которым нынешние тридцатилетние променяли покупку машин в кредит на покупку квартир, можно долго перечислять, но есть ключевой момент.

Дело в том, что доходы у заемщиков в возрасте 30 лет стали достаточными, чтобы брать ипотеку.

"Обратите внимание: в течение последних восьми лет средний размер ипотечного кредита не растет — он как был несколько лет назад 1,7 млн руб., так никуда с этой точки и не сдвинулся. И если раньше считалось, что ипотека — удел обеспеченных, то сейчас она стала средством решения жилищных проблем у тех людей, которые покупают жилье эконом- и комфорт-класса",— отмечает Сергей Гордейко.

Чтобы сейчас получить ипотечный кредит, достаточно иметь доход 70 тыс. руб. "Это совершенно реально. Цены же на рынке недвижимости не растут, что позволяет уже и с не очень выдающимся доходом купить квартиру. Потому что ежемесячный платеж 25-30 тыс. руб. для семьи, где работают оба — муж и жена, вполне посилен",— говорит Гордейко.

Рынок недвижимости стоит, более того, цены снижаются, они приближаются к той аудитории, которой нужно решать жилищные проблемы прямо сейчас.

"Сейчас треть ипотечных заявок оформляют молодые семьи. Большинство сделок на первичном рынке проходит с минимальным первоначальным взносом из собственных средств. Заемщики приобретают в основном объекты в новостройках от известных застройщиков, чаще всего в области или в Новой Москве",— рассказывает Ирина Векшина.

Семейные ценности

Тренд на семейственность ипотеки тоже вполне объясним, и главную роль в нем сыграл, конечно же, кризис.

"Согласитесь, сейчас не так много семей, которые могут позволить себе, чтобы работал один человек. Женщины стали скорее выходить на работу после родов",— считает Гордейко.

В ипотеке семейственность — это процесс, запущенный банками. Связано это прежде всего с ужесточением андеррайтинга.

"Если речь идет об одиноких людях, то у них нет созаемщика, а это повышает риск невозврата взятых в кредит средств. Семейные же клиенты априори имеют поручительство супруга или супруги, что повышает шанс на получение ипотеки. Во-вторых, семейные клиенты копят на квартиру вдвоем, а значит, их совокупный доход выше, им проще решиться на ипотеку и в сжатые сроки закрыть кредит",— говорит Мария Литинецкая.

В кризис банки проводят более строгий отбор. "К примеру, вот недавно был случай. За одобрением кредита обратилась незамужняя девушка, которая прошла андеррайтинг, была назначена дата подписания кредитного договора. Но, когда она пришла в банк, выяснилось, что девушка беременна и готовится уйти в декрет буквально через пару недель.

Банк отказался выдавать средства, несмотря на полученное ранее одобрение. Девушка хотела привлечь в качестве созаемщиков вполне обеспеченных родителей, владеющих бизнесом. Однако из-за того, что отец с матерью были пенсионерами, ей отказали",— рассказывает Мария Литинецкая.

"Мы сейчас по всем клиентам наблюдаем несколько таких негативных тенденций. Есть проблема закредитованности, люди приходят даже с ломбардными обязательствами. У людей реально проблемы с работой. И становится все меньше и меньше клиентов, которые могут официально подтвердить свои доходы, потому что все больше получают зарплату в конвертах",— отмечает Алексей Новиков.

И самое главное, как отмечает Алексей Трубников, начальник отдела развития жилищного кредитования Сбербанка,— мужчины более склоны к инвестициям в жилье. А именно инвесторов так не хватает сейчас рынку недвижимости.

Вот и выходит у банков в ипотечных предпочтениях расклад такой: большинство — это семейные мужчины, на втором месте — незамужние женщины, потому что у них мотивация — купить жилье, а еще ответственность, на третьем месте — холостяки-инвесторы.