Жизнь в «зеленых» условиях - «Финансы и Банки»

За последние месяцы российские банки проявили особый интерес к валютной ипотеке. Несколько крупных игроков добавили в свою продуктовую линейку кредиты в долларах США и евро, а другие — улучшили условия кредитования в валюте. Портал Банки.ру разбирался, насколько выгодно сейчас доверять свое жилье доллару и евро. На рынке отмечается любопытная тенденция — все больше банков запускают предложения по ипотеке в валюте, «сдабривая» их наиболее интересными условиями. Например, в июле — августе в свою продуктовую линейку ввели валютные ипотечные кредиты Альфа-Банк (доллары), Джей энд Ти Банк (доллары и евро) и Райффайзенбанк (евро). В последнем сообщают, что ипотечный продукт в евро был введен именно с целью дать возможность тем клиентам, которые получают зарплату, установленную в зависимости от курса евро, взять ипотеку на выгодных условиях. Буквально на днях на широкий шаг пошел СМП Банк, снизив размер процентной ставки по ипотеке в долларах и евро сразу на несколько процентных пунктов (от 1,5 до 3,5 п. п.). Как отмечает ведущий эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Дина Орлова, новые процентные ставки СМП Банка действительно низкие по отношению к российскому ипотечному рынку. Так, по кредиту банка на приобретение недвижимости минимальная ставка в 8% годовых предоставляется при первоначальном взносе от 50%, при меньшем размере собственных средств ставка увеличивается на 0,25—0,5 п. п. Преимуществом является и то, что такая ставка едина для всех сроков кредита (3—25 лет). «Но валютная ипотека от СМП Банка после изменений не станет самой дешевой, — комментирует Орлова. — В июле Райффайзенбанк ввел ипотечный кредит в евро, ставка по которому составляет 7% годовых для открытого рынка (первоначальный взнос от 25% на срок до 25 лет). При этом банк подходит ответственно к выдаче валютных кредитов: ипотеку в долларах и евро могут получить только лица, получающие зарплату в соответствующей валюте». По мнению эксперта Банки.ру, конкуренцию обновленной линейке СМП Банка (в частности, кредиту «Доходные метры») может составить и РосЕвроБанк. По его кредиту «Квартира — залог», предоставляющемуся на любые цели под 10% годовых в долларах и евро, максимальное значение коэффициента «кредит/залог» равняется 60% (аналогично продукту «Доходные метры» от СМП Банка). А в Нордеа Банке есть возможность оформить целевой или нецелевой ипотечный кредит в долларах и евро при первоначальном взносе от 10% под 6,5—8,5% годовых, но на срок от года до пяти лет соответственно. «Некоторые региональные банки выдают ипотечные кредиты с более мягкими условиями, чем московские конкуренты. Например, банк «Объединенный Капитал» из Санкт-Петербурга предлагает взять кредит на приобретение вторичной недвижимости на срок до 20 лет с первоначальным взносом от 30% под 6—7,5% годовых в долларах и евро, — рассказывает Орлова. — При отказе от личного страхования ставка увеличится лишь на 0,25 процентного пункта». Впрочем, ставки ниже 10% по валютной ипотеке сейчас все-таки встречаются нечасто. Так, первый зампред правления Банка Жилищного Финансирования (БЖФ-Банк) Игорь Жигунов приводит следующие данные по рынку. «Ставка зависит от вида подтверждения дохода, величины первоначального взноса и цели кредита — новостройка или «вторичка», — объясняет он. — Как правило, валюты кредита две — рубли и доллары. Евро, скорее, как исключение. Если доход подтвержден в документальной форме, то средние ставки составляют 12—14% в рублях и 10—12% в валюте. Если доход подтвержден в свободной форме либо берется кредит на бизнес, то средние ставки в рублях могут составлять порядка 15—18% в рублях и 12—15% в долларах». Спрос есть Начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян полагает, что введение в ряде банков в продуктовую линейку ипотечных кредитов в валюте с более привлекательными условиями может быть связано с увеличением спроса населения на этот продукт. «Если говорить про наш банк, то мы валютную ипотеку не сворачивали даже в кризис, так что можем отметить, что спрос на данный продукт достаточно стабилен с конца 2011 года, — обращает внимание банкир. — Разумеется, после кризиса спрос значительно просел, но на сегодняшний день в доле выданных нами ипотечных кредитов 10—15% занимают валютные. Причем суммы валютных кредитов достаточно большие, и берут их люди, которые трудятся в финансовом секторе (сотрудники банков, страховых и инвестиционных компаний), то есть те, кто может грамотно оценить возможные выгоды и риски ипотечного кредита. Для сравнения: раньше очень многие брали валютный кредит, чтобы просто сэкономить на ставке. Кстати, после появления у нас программы рефинансирования большая доля валютных заемщиков — это именно «рефинансируемые» заемщики, то есть те, кто взял в другом банке валютный кредит, допустим, под 12%, пережил с этим кредитом кризис и рефинансируется под 6—7%». Слободян также отмечает, что заемщики преимущественно берут долларовые кредиты, так как евро — это до сих пор экзотика для российского ипотечного заемщика. Собеседник объясняет «любовь» к доллару тем, что люди надеются на его стабильность. «Курс доллара к рублю может вырасти, может упасть, но каких-то резких скачков ждать в ближайшее время не следует», — уверен Слободян. Иная позиция у Игоря Жигунова. По его данным, в связи с ростом курса иностранной валюты за последнее время вырос интерес населения к валютным депозитам и сократился — к валютным кредитам. Жигунов заявляет, что в настоящее время ожидать снижения ставок по ипотеке не стоит, так как для этого нет рыночных предпосылок: ни стоимость ресурсов в экономике, ни уровень риска в течение 2013 года не изменились. В свою очередь директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка Наталья Коняхина добавляет, что сейчас в целом по рынку есть тенденция к снижению процентных ставок, в том числе и для ипотеки. «Но я не ожидаю, что в обозримом будущем ставки упадут на более или менее существенные значения, речь может идти о десятых долях процента, — говорит эксперт. — Многое будет зависеть как от экономической ситуации в стране, так и в мировой экономике в целом. В том случае, если не произойдет значимых шоков, ставки будут немного снижаться». Надо брать? Опрошенные порталом Банки.ру представители кредитных организаций считают, что ипотечный кредит в валюте следует брать только тем, кто уверен в возможности его погасить при необходимости в срочном порядке. «Я думаю, что открывать ипотеку в валюте есть смысл людям, которые обладают каким-то финансовым резервом, будь то личные накопления (необязательно в валюте) или недвижимость, и понимают, что в случае резких скачков курса они смогут валютные кредиты в срочном порядке закрыть этими активами», — говорит Слободян. Он также уточняет, что если на рынке стало появляться все больше предложений по валютной ипотеке, то, соответственно, конкуренция будет расти и можно будет ожидать дальнейшего снижения ставок. «Хотя не сказал бы, что оно будет резким и особенно заметным — ставки в среднем снизятся на один процентный пункт», — сообщает банкир. Заместитель начальника управления развития залогового кредитования Райффайзенбанка Алексей Попович напоминает, что возможность снижения ставок напрямую зависит от наличия источника привлечения средств банками по стоимости, позволяющей выдавать кредиты с сохранением уровня доходности, который каждый банк определяет для себя индивидуально. В связи с этим Попович рекомендует клиентам брать кредит в валюте, в которой они получают заработную плату. По словам Натальи Коняхиной из СМП Банка, универсального совета относительно удачного времени для открытия ипотечного кредита не существует. «Сейчас на рынке жилья наблюдается достаточно стабильная ситуация, резких скачков цен не происходит, поэтому с точки зрения стабильности сейчас подходящее время, — говорит собеседница. — Что касается валютных кредитов, то здесь ситуация не очень простая. С одной стороны, ставки по валюте ниже, чем по рублям. С другой — подавляющее большинство населения страны получает зарплату в национальной валюте, таким образом, рублевая ипотека защищает клиента от колебаний курса. Но есть очень важный нюанс: до определенного момента более низкая ставка по валютным кредитам является более выгодной даже с учетом потерь при конвертации. Доллар, например, должен вырасти довольно существенно, чтобы ежемесячный платеж по рублям и по валюте сравнялся. Поэтому валютные программы, по моему мнению, нацелены, в первую очередь, на людей, которые обладают достаточным уровнем финансовой грамотности и могут спрогнозировать дальнейшее развитие ситуации». Игорь Жигунов из БЖФ-Банка настроен категорично. Он убежден, что ипотеку нужно брать тогда, когда в этом есть актуальность. При этом банкир уведомляет, что с 1 января 2014 года вступают в силу изменения налогового законодательства, согласно которым устанавливаются ограничения по налоговой льготе по ипотечным процентам. Если в настоящее время налоговый вычет по процентам не ограничен, то с 1 января ограничение составит 2 млн рублей. Таким образом, есть смысл взять ипотечный кредит в текущем году. Эксперт Банки.ру Дина Орлова указывает на то, что более низкие процентные ставки по кредитам в валюте по сравнению с рублевыми займами обусловлены относительно невысокой стоимостью фондирования, инфляционными рисками национальной валюты и другими параметрами. «Но соблазняться дешевизной не стоит, так как иностранная валюта несет в себе и существенные риски, связанные с ее укреплением, — предупреждает Орлова. — Риск повышается в зависимости от срока кредита — чем больше срок, тем сложнее правильно просчитать макроэкономическую ситуацию. Нельзя забывать и про кризис 2008—2009 годов, когда обладатели ипотеки в швейцарских франках и японских иенах столкнулись с невозможностью обслуживать кредит в связи с резким повышением курса валют. Чтобы избежать риска дефолта, следует руководствоваться золотым правилом: брать кредит в той валюте, в которой вы получаете заработную плату. И по возможности брать кредиты в иностранной валюте на