Хэлло, дольщики! - «Финансы и Банки»

Застройщики попросят правительство отменить обязательное страхование их ответственности перед дольщиками. Страховщики относятся к этому виду страхования, мягко говоря, без энтузиазма. Банки.ру разбирался, как на самом деле обстоят дела на рынке страхования застройщиков и на что стоит рассчитывать дольщикам.

Страхование, которого нет

Глава комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей (РСС) Виолетта Басина начала собирать подписи представителей отрасли под обращением к Минстрою с просьбой ввести временный мораторий на норму, обязывающую застройщиков страховать свою ответственность перед дольщиками. Как пояснили Банки.ру в союзе, после ужесточения требований ЦБ к страховщикам выполнить эту норму застройщикам стало практически невозможно.

1 октября вступили в силу новые требования ЦБ, увеличивающие минимальный размер капитала компании, страхующей ответственность застройщиков, с 400 млн до 1 млрд рублей. Согласно новым условиям, риски застройщиков перед дольщиками имеют право страховать 19 компаний и Общество взаимного страхования застройщиков (ОВС), созданное самими застройщиками. Фактически занимаются этим видом страхования только ОВСЗ и две страховых компании – «Респект-Полис» (47-е место по сборам в рэнкинге Банки.ру по итогам первого полугодия) и «МЕСКО» (204-е место).

С учетом емкости рынка в 2–2,5 трлн рублей (по оценкам Минстроя), мощностей двух небольших компаний и одной некоммерческой организации явно недостаточно: у СК «Респект-Полис» лимит ответственности на одного застройщика составляет 300 млн рублей собственного удержания, плюс 10 млрд рублей – перестраховочная емкость, рассказала Банки.ру президент компании Ольга Андрианова. Доля АО «МЕСКО» на этом рынке не превышает десятых долей процента, пояснил генеральный директор компании Юрий Володин. ОВСЗ с момента своего создания в 2013 году до 16 октября 2015 года приняло к страхованию рисков на 131 млрд 698 млн рублей. При этом, как уточнили в пресс-службе ОВСЗ, объем собранных обществом страховых премий составил 1 млрд рублей.

Банковские гарантии из-за дороговизны также остаются номинальным инструментом. Доходит до курьезных совпадений: 21 октября небольшой петербургский банк «Советский» решил внести свой вклад в разрешение кризиса на рынке долевого строительства и предложил застройщикам гарантии в среднем под 2,5% от суммы ответственности (для сравнения: опрошенные Банки.ру страховщики указывают в качестве ставки по аналогичным договорам тариф от 2,65% до 0,7%; по данным ЦБ, в первом полугодии средний тариф на этом рынке составил 0,56% и затем пошел в рост). А 23 октября в банк «Советский» пришла временная администрация для «обследования финансового положения кредитной организации».

Таким образом, единственным вариантом застраховать свою ответственность для застройщиков остается вступление в Общество взаимного страхования, куда они массово ринулись с 1 октября. Сейчас в обществе состоит 191 организация из 36 регионов России, с 1 октября подано еще 200 заявок, сообщили Банки.ру в пресс-службе ОВС3. Вступительный взнос составляет 1 млн рублей.

«В отличие от коммерческих страховых организаций, исключительная цель которых – получение наибольшей прибыли, цель общества – создание наилучших условий страхования своих имущественных интересов, – рассказали в пресс-службе. – Все члены общества несут субсидиарную ответственность за свою деятельность, то есть являются и страховщиками, и страхователями одновременно. Членами общества могут стать только социально ответственные застройщики с надежной репутацией. Следовательно, возможность возникновения страхового случая минимизируется».

Враги общества

Однако в Российском союзе строителей считают, что ОВСЗ – не панацея.

«Монополизация этого рынка создает огромное поле для коррупции и абсолютно кабальные условия для застройщиков, – считает сопредседатель комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей Константин Пороцкий. – Член ОВСЗ, даже если он закончил строительство своего объекта и больше ничего не строит, в течение двух лет после выхода из общества будет нести субсидиарную ответственность по убыткам наравне с другими его участниками. Но и ОВСЗ, набрав 130 миллиардов рублей рисков и 1 миллиард рублей премий, не сможет покрыть все убытки, если одна из компаний окажется в кризисе».

Кроме того, согласно закону 286-ФЗ о взаимном страховании (с изменениями, вступившими в силу 13 июля 2015 года), число членов ОВСЗ не может превышать 500 юридических лиц.

«По сути, после приказа ЦБ России, застройщики связаны по рукам и ногам, так как, согласно нормам ФЗ № 214-ФЗ, исполнение обязательств застройщиков по передаче жилых помещений участникам долевого строительства по договору возможно только при вступлении в ОВС (где количество мест ограничено). Или просто дает возможность заработать страховщикам (с отсутствием перестраховки и без реальной возможности страхового возмещения дольщикам и застройщикам). Таким образом, застройщики не могут не исполнять требования закона относительно страхования, но нет никаких гарантий, что даже те страховые компании, которые сейчас подходят под требования приказа Банка России, завтра не постигнет та же участь», – говорится в проекте обращения Российского союза строителей (есть у Банки.ру).

«Готовы думать о пуле»

Тем временем глава страхового департамента ЦБ Игорь Жук 20 октября заявил журналистам, что в сфере страхования ответственности застройщиков «забрезжил свет в конце тоннеля». По его словам, в списке утвержденных страховщиков останется 10–15 компаний. Также ЦБ ведет переговоры со страховыми компаниями из топ-10, и они «готовы думать о пуле», заявил Жук. 21 октября по итогам совещания со страховщиками в Минстрое заявили, что крупные компании заинтересованы в выходе на этот рынок. Однако какие это конкретно компании, в ведомстве не уточнили.

«Официальные лица просто не хотят нагнетать негативный фон, чтобы избежать ухудшения ситуации», – считает источник Банки.ру на страховом рынке. Опрошенные корреспондентом Банки.ру крупные страховщики, в том числе из утвержденного самим ЦБ списка, по-прежнему заниматься этим видом страхования отказываются.

«Это очень сложный риск, так как здесь невозможен нормальный андеррайтинг –положение игроков очень сильно зависит от рыночной конъюнктуры и макроэкономической ситуации, – говорит директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности СК «АльфаСтрахование» Денис Зенка. – При падении спроса трудности могут возникнуть сразу у большого количества компаний, которые при этом могут не иметь резервов».

«Законодательство не обязывает строителей предоставлять нам отчетность, детализацию основных операций, динамику расходования средств, – пояснили в пресс-службе СГ «УралСиб». – В результате мы не можем просчитать скоринговую модель и сформировать тарифную матрицу. А без тщательной оценки невозможно качественное страховое обеспечение».

Слишком много строим

Другой камень преткновения – недостаточность емкостей на российском рынке. Даже создание предлагаемого Центробанком пула не решит проблему, считают страховщики.

«Основные проблемы – это финансовая непрозрачность застройщиков, невозможность перестрахования данных рисков и практическая невозможность достройки объекта недвижимости страховщиком, – говорит заместитель начальника управления страхования ответственности СПАО «Ингосстрах» Дмитрий Шишкин. – Емкости, существующей на российском рынке, не хватит даже на одного среднего застройщика, страховая сумма по которому составляет от 1,5 миллиарда до 15 миллиардов рублей. – В денежном выражении они составляют 50% объема всего рынка. А есть застройщики, которые строят и больше. Даже если появится российский пул – он все равно не сможет страховать всех застройщиков: емкости имеющихся пулов составляют до 5 миллиардов рублей. На Западе такие риски в нашем виде не страхуются в принципе».

В текущих условиях страховой рынок не сможет покрыть все риски застройщиков, подтверждает директор по развитию страхования СК «МАКС» Сергей Печников. «Действующие требования к марже платежеспособности не предполагают больших лимитов у страховщиков на одного застройщика. Последние смогут обеспечить только небольших и наиболее рисковых застройщиков, которых сами страховщики не горят желанием страховать», – поясняет эксперт.

По данным Центробанка, в первом полугодии 2015 года было заключено 100 тыс. договоров по этому виду страхования на общую сумму ответственности в 440 млрд рублей. При этом, напомним, с 1 октября 49 страховщиков из списка ЦБ ушли.

«Большая часть из объема всех взятых страховщиками рисков застрахована в компаниях, которые платить не будут и не могут, потому что не соответствуют требованиям ЦБ», – говорит Дмитрий Шишкин из «Ингосстраха».

«Инициатива по формированию пула потенциально может быть интересна, поскольку частично решает проблему отсутствия перестраховочных емкостей», – полагает начальник управления страхования ответственности строительных организаций центра страхования корпоративного имущества и ответственности СК «Альянс» Павел Кравченко.

Создание пула улучшит положение на этом рынке, считают в СК «Согласие». При этом «в отсутствие пула емкости у российских страховщиков закончатся через месяц, а в случае его создания – через три месяца», считает источник Банки.ру на страховом рынке.

СК «ПАРИ» прекратила заключать договоры страхования ответственности застройщиков после того, как СК АИЖК перестала обеспечивать компании перестраховочную защиту. «В данный момент достаточные доброкачественные перестраховочные емкости отсутствуют, идет поиск альтернативных партнеров перестраховщиков, в том числе и на зарубежных площадках», – пояснил начальник отдела развития департамента специальных программ СК «ПАРИ» Борис Шаронов. В СК АИЖК ситуацию комментировать отказались.

«По нашему мнению, существующий механизм защиты дольщиков через страхование ответственности застройщиков эффективно не работает и в данном виде работать в полной мере не будет, так как риски не просчитываемы, емкостей – нет, – подытоживает Дмитрий Шишкин из «Ингосстраха». – Ситуация похожа на страхование туроператоров: крупные страховщики заключают такие договоры, только если их собственники лично знают собственника туроператора. Поскольку оценить реальную финансовую устойчивость туркомпаний практически не представляется возможным. С застройщиками все еще хуже, так как страховые суммы – запредельные, а деятельность их гораздо более непрозрачна».

На совещании в Минстрое прозвучали такие цифры: по оценкам экспертов, 20–30% всех российских застройщиков находятся в предбанкротном состоянии.

Бонды, но не Джеймсы

По мнению первого заместителя председателя правления «СОГАЗа» Николая Галушина, для разрешения ситуации необходимо ужесточить контроль за застройщиками, однако эта мера может повысить стоимость жилья на 10%. Кроме того, Галушин предлагает ограничить возможность привлечения средств граждан на нулевых стадиях проекта при отсутствии разрешений на строительство и в условиях отсутствия кредитующего конкретный проект банка. Также, по его мнению, вместо страхования ответственности застройщика перед дольщиками можно было бы страховать строительно-монтажные риски. А в качестве дополнительного покрытия – риск более позднего ввода объекта. Сергей Печников из СК «МАКС» возлагает надежды по созданию перестраховочных емкостей на создаваемую национальную перестраховочную компанию.

По мнению Дмитрия Шишкина из «Ингосстраха», выходу рынка из кризиса может способствовать создание института страхового поручительства (страховые бонды) с возможностью того, чтобы страховщик брал в залог объекты застройщика. Однако для этого придется менять российское законодательство, которое не предусматривает залога в некредитных отношениях.

Кроме того, в Минстрое обсуждается предложение Ассоциации российских банков о введении механизма расчета между дольщиками и застройщиками через эскроу-счета в банках (откуда они могут расходоваться только при наступлении определенного события, например окончания строительства объекта). Как пояснил Банки.ру Константин Пороцкий из РСС, взамен этих денег, в частности, Сбербанк пообещал открывать строителям кредитную линию под 15% с условием наличия 30% собственных средств. Застройщики этому изменению в 214-ФЗ всячески противятся, так как, по их расчетам, такая норма фактически закроет строителям доступ к деньгам дольщиков, что увеличит стоимость жилья на 30–40%, уточнил Пороцкий.

Для разрешения ситуации строители предлагают отказаться от существующего механизма страхования ответственности и создать объединение застройщиков (госкорпорации или ассоциации). Оно с помощью технических средств Минстроя будет контролировать деятельность застройщиков и, в случае возникновения проблем, с объектом его достраивать. Предполагается, что финансироваться такая корпорация будет за счет средств застройщиков, которые в обязательном порядке будут перечислять туда от 0,5% своего оборота. Предложения по созданию такой организации РСС направил в Минстрой и Национальное объединение строителей.

Что делать дольщикам? Молиться…

Что в условиях таких потрясений остается делать дольщикам? «Наш договор долевого участия уже подписан и отдан на регистрацию, и на этом этапе у страховщика застройщика отозвали лицензию. Непонятно, что теперь делать: звонить застройщику и спрашивать, перезаключает ли он договор страхования? Стоит ли переводить деньги на счет застройщика, если он не успеет сменить страховую, а ДДУ все же зарегистрируют?» – написала в редакцию Банки.ру читательница Анастасия.

«Если у страховщика отозвали лицензию – при банкротстве застройщика дольщик стоит в первый очереди на компенсацию. Но у лишенных лицензии страховщиков обычно нет имущества, им нечем платить, – пояснил Дмитрий Шишкин из «Ингосстраха». – От дольщика, к сожалению, в этой ситуации ничего не зависит. Остается только надеяться, что застройщик не обанкротится. Единственное, что могут сделать дольщики, – по каким-то своим каналам создать действующий механизм своей защиты».

Как напомнили в пресс-службе ОВСЗ, «застройщик обязан расторгнуть договор страхования со страховой организацией, лишившейся лицензии. В течение 15 дней с даты расторжения договора страхования застройщик должен заключить новый договор страхования с другим страховщиком, имеющим лицензию».

Если же лицензию не отозвали, но страховщик «выпал» из утвержденного Банком России списка, то ситуация чуть более обнадеживающая.

«Если страховщик застройщика не вошел в список, это не значит, что договор между ними недействующий. Это значит, что ЦБ считает: этот страховщик, скорее всего, не сможет в случае чего выполнить обязательства перед застройщиком, – объясняет Дмитрий Шишкин. – И поэтому застройщик, чтобы обезопасить своих дольщиков, должен заключить новый договор со страховщиком из списка, но старый он разрывать не должен. Теоретически не исключено, что и старая страховая компания сможет заплатить, но фактически это маловероятно».

Елена ПЕТЕШОВА,