Девелоперы vs банки: зампред ДОМ.РФ — о том, почему Новосибирск не чувствует кризиса - «Финансы»

Строительный рынок проходит период адаптации к новым экономическим реалиям, и одним из ключевых игроков в этой трансформации выступают банки. Заместитель председателя правления банка ДОМ.РФ АНТОН МЕДВЕДЕВ в интервью «Континенту Сибирь» рассказал, почему не опасается роста проблемных объектов в Новосибирской области, а также дал прогноз по вводу жилья и ценам на ближайшие годы.

— Антон Сергеевич, основываясь на данных ДОМ.РФ и собственном опыте, как бы вы охарактеризовали динамику развития строительной отрасли в Новосибирской области? 

— Могу сказать, что рынок Сибирского региона стабилен. Объем строящегося жилья за год практически не изменился: на конец года Новосибирская область вышла на 3,4 млн кв. м, тогда как годом ранее было 3,5 млн кв. м. Снижение на 4% — это не та цифра, которая позволяла бы говорить о каких-то значительных негативных изменениях.

— Как это соотносится с фактическими продажами квартир в регионе?

— Если говорить о спросе, то, по данным ДОМ.РФ, за 2025 год продажи ДДУ (продажи по схеме договоров доверительного управления. — «КС») в целом по России составили 25,6 млн кв. м, что на 1,4% выше прошлогоднего уровня. В денежном выражении рынок прибавил 11% по стране — 5,2 трлн рублей. В Новосибирской области ситуация близка к этим показателям: здесь продано 753 тыс. кв. м (минус 6% в физических объемах), но при этом в деньгах показатель вырос на 4%, достигнув 112,7 млрд рублей.

ВЭД без границ: Банк «Санкт-Петербург» создал экосистему услуг для бизнеса за Уралом

Важно посмотреть и на структуру этих продаж, а именно на соотношение ипотеки и покупки за наличные и в рассрочку. По итогам 2025 года в России доля расчетов через ипотеку составила 73%, а за наличные и в рассрочку — 27%. Внутри года, правда, картина менялась. За первые семь месяцев доля наличных и рассрочки выросла до 36%, а ипотеки, соответственно, упала до 64%. Это было связано с периодом высокой ключевой ставки. Но как только ставка пошла вниз, интерес к рассрочке немного остыл. В итоге по году мы вышли на соотношение, близкое к 2024 году.

Теперь что касается непосредственно ввода жилья. По итогам 2025 года общий показатель по Новосибирской области снизился на 6%. При этом важно отметить, что ввод многоквартирных домов сократился на 19% год к году. Однако рынок ИЖС (индивидуального жилищного строительства. — «КС»), наоборот, прибавил 16%. В сумме это дало 2,4 млн введенных квадратных метров (1 млн кв. м — ИЖС и 1,3 млн кв. м — МКД).

Основной объем многоквартирного строительства традиционно концентрируется в областном центре: около 80% всех многоквартирных домов региона возводится в Новосибирске. Если смотреть детальнее по точкам роста, то в топ-5 населенных пунктов по объемам строительства входят Новосибирск (2,5 млн кв. м), Кольцово (176 тыс. кв. м), Мочище (115 тыс. кв. м), Краснообск (104 тыс. кв. м) и поселок Октябрьский (47,5 тыс. кв. м). Это те территории, где сегодня формируется основное предложение нового жилья.

— Вы говорите, что рынок стабилен, подкрепляя данные цифрами. Однако некоторые застройщики сегодня настроены гораздо менее оптимистично, они говорят о кризисе в отрасли. Вы видите его признаки?

— Я считаю, что говорить о кризисе преждевременно. Рынок адаптируется к охлаждению спроса, которое стало следствием снижения доступности рыночной ипотеки из-за высокой ключевой ставки и перехода государства от массового субсидирования спроса к адресным программам. Для Сибирского региона это семейная ИТ-ипотека.

Говоря о кризисных явлениях, важно обратить внимание на риск затоваривания рынка. Этот показатель отражает соотношение объема непроданного жилья и степени строительной готовности объектов. В Новосибирской области признаков затоваривания пока не наблюдается. Конечно, если посмотреть в динамике, этот показатель снизился по сравнению с пиковыми уровнями 2023 года. Но тем не менее он остается вблизи нормального уровня в 70%. Для Новосибирской области сейчас это соотношение составляет 67% — но нужно учитывать, что это начало года. Мы ожидаем снижения ключевой ставки, поэтому в течение года спрос будет постепенно восстанавливаться, а распроданность — улучшаться.

Для сравнения: в начале прошлого года, когда ситуация с ключевой ставкой была гораздо менее определенной, соотношение распроданности к стройготовности составляло 71%. То есть существенного ухудшения за год не произошло. Рынок находится в состоянии баланса.

— Проблема снижения спроса также сказывается на строительстве новых объектов. По вашим оценкам, как в регионе изменилось количество запусков проектов относительно предыдущего года?

— Действительно, динамика запусков напрямую отражает реакцию девелоперов на текущую рыночную ситуацию. В 2025 году число новых проектов в Новосибирской области сократилось на 7%: было запущено 1,3 млн кв. м жилья против 1,4 млн годом ранее.

Если смотреть на Сибирский федеральный округ в целом, картина получается неоднородной. В некоторых регионах, например в Алтайском крае, Кемеровской области и Хакасии, мы видим, что запуски сократились на 20% и более. При этом в Иркутской, Омской и Томской областях, наоборот, зафиксирован прирост. В этом смысле Новосибирская область находится в «золотой середине»: снижение есть, но оно умеренное и не выбивается из общерыночной логики.

«Приближающаяся катастрофа»: зачем новосибирские застройщики просят пересмотреть правила?

Помимо охлаждения спроса, на сокращение запусков повлиял еще один важный фактор — структурный. Новосибирская область все активнее переходит на механизм комплексного развития территорий. Стратегически это абсолютно правильный вектор: КРТ позволяет более системно подходить к застройке, комплексно развивать инфраструктуру и избегать точечной застройки. Но на этапе внедрения мы неизбежно сталкиваемся с переходным периодом: пока еще не наработан достаточный опыт для быстрой разработки, согласования и вывода таких проектов на рынок. Это тоже сдерживает количество новых запусков, но в перспективе даст более качественный результат.

— Рынок в фазе охлаждения, и это не может не вызывать тревогу: есть ли сегодня предпосылки для роста числа объектов незавершенного строительства в Новосибирской области?

— Мы не опасаемся роста объектов незавершенного строительства в связи с тем, что отрасль с 2019 года функционирует на основе механизма проектного финансирования с использованием счетов эскроу. Сегодня в Новосибирской области 97% проектов реализуются при финансовой поддержке банков. Это позволяет говорить о том, что большинство из них будут достроены. В каких-то сложных ситуациях, при необходимости, банки будут дофинансировать объекты — особенно те, где уже есть обязательства перед дольщиками.

— Случаются ситуации, когда банк отказывает в дофинансировании проектов?

— Мы всегда нацелены на завершение проекта: нужно достроить, исполнить обязательства застройщиков, передать готовые квартиры покупателям. Это важно для устойчивого развития отрасли. Как правило, завершение строительства всегда дает лучшие результаты. Поэтому мы практически не отказываем в дофинансировании. Если компания в состоянии довести проект, мы в 99% случаев идем навстречу.

Конечно, в переговорном процессе возникают сложности. Например, когда заявленное увеличение бюджета делает проект убыточным. В таких случаях мы предлагаем компании внести собственное участие, чтобы покрыть возросший бюджет. И здесь могут быть непростые переговоры.

Но практика показывает, что в итоге все стороны приходят к консенсусу. Даже при потенциальной убыточности проекта сценарий его завершения всегда несет наименьшие потери по сравнению с альтернативами. Поэтому банки в большинстве случаев будут доводить начатые проекты до логического завершения.

— В контексте вопроса завершения девелоперских проектов важен еще один момент: государство на фоне высокой ключевой ставки довольно долго шло навстречу застройщикам, давая возможность переносить сроки сдачи объектов без штрафных санкция. С начала года мораторий отменен. Как вы оцениваете последствия этой меры?

— Мы, безусловно, анализировали возможные последствия отмены моратория. Очевидно, что это создаст определенное давление на девелоперов. В текущих условиях, когда продажи замедлились, у застройщиков появляется объективный стимул несколько скорректировать динамику строительства. Это делается для того, чтобы снизить процентную ставку по проектному финансированию за счет сбалансированного покрытия задолженности по проекту остатками на счетах эскроу.

Целевое использование средств: как банковское сопровождение меняет правила игры для корпораций и госзаказа

Но если говорить о масштабе последствий, мы не ожидаем серьезных проблем. Мы работаем в 78 регионах, и значимых рисков на уровне портфеля не видим. Отмена моратория — это не тот фактор, который приведет к дефолтам или росту проблемной задолженности на первичном рынке.

Другое дело, что нагрузка на компании действительно возрастет. Но здесь важно понимать контекст: так, например, в кризис 2008–2010 годов продажи останавливались практически полностью, и застройщики были вынуждены замораживать проекты. Сейчас ситуация принципиально иная. Благодаря проектному финансированию и участию банков подавляющее большинство  проектов, которые находятся в стадии строительства, будут доведены до ввода в эксплуатацию. Обязательства перед покупателями будут исполнены в полном объеме.

— Понятно, что в целом нагрузка на отрасль растет. Но на разных игроках она сказывается по-разному. Какие строительные компании сегодня испытывают наибольшие сложности? И есть ли уже прецеденты, когда застройщики не смогли выполнить обязательства и банк продолжил реализацию их проектов?

— Наибольшие сложности сегодня испытывают компании с большим объемом корпоративных долговых обязательств. Проблема в том, что сроки погашения таких обязательств зачастую не синхронизированы с поступлением прибыли от текущих проектов. И у таких компаний возникают задачи по реструктуризации, рефинансированию или изменению графиков погашения — вот здесь и могут быть сложности.

Прецеденты, когда застройщики не справляются с обязательствами, действительно есть. Но они носят штучный характер. И, что важно, я бы не сказал, что это связано именно с текущей рыночной конъюнктурой.

— Возвращаясь к финансовым показателям: как изменилась динамика пополнения эскроу-счетов по объектам МКД (многоквартирных домов) в Новосибирской области за последний год и каковы перспективы работы с эскроу-счетами на рынке ИЖС?

— Наполнение эскроу-счетов — это прямое отражение спроса. В 2025 году он был ниже, чем годом ранее, поэтому и средства на счета поступают медленнее. Однако остатки на эскроу (за вычетом раскрытий) остались примерно на уровне прошлого года. Но и объем проектного финансирования в регионе растет не такими высокими темпами, как в 2024-м. В результате уровень покрытия задолженности остается высоким — 74% (при среднероссийском показателе 72%). Как следствие, средневзвешенная ставка по кредитным договорам в СФО чуть ниже средней по стране: 9,7% против 10,1%.

Балансирование на грани: как налоги и КРТ меняют экономику новосибирской стройки

Да, если оглядываться на более ранние периоды, мы помним времена, когда ставка опускалась ниже 5%. Но здесь важно понимать: благодаря механизму проектного финансирования сегмент жилищного строительства сегодня испытывает наименьшую финансовую нагрузку по сравнению с другими отраслями, которые вынуждены жить со стоимостью кредита выше ключевой ставки ЦБ.

Что касается рынка ИЖС, то здесь пока доля строительства с использованием эскроу минимальна — около 1%. Но мы ожидаем, что к 2030 году этот показатель вырастет до четверти всего объема индивидуального жилищного строительства. Это огромный рынок, который будет измеряться триллионами рублей. В перспективе он будет интересен не только банкам, но и системным, профессиональным игрокам. Мы уже сейчас активно включаемся в финансирование подрядчиков ИЖС.

— Какие компании в Новосибирской области наиболее активны в подаче заявок на проектное финансирование? Это локальные игроки или федеральные девелоперы? Как изменился их профиль за последние годы?

— В Новосибирской области работают 97 застройщиков — и крупные группы, и небольшие компании. На топ-10 приходится 56% строящегося жилья. Из них только 4 — это федеральные игроки, остальные — локальные компании. В нашем портфеле большая часть клиентов — это местные застройщики, хотя мы в последние годы также наблюдаем интерес к региону со стороны федеральных девелоперов.

— По какому принципу банк ДОМ.РФ принимает решение о проектном финансировании в текущих условиях? Какие ключевые критерии имеют наибольший вес?

— Мы не пересматривали кредитную политику и подходы к проектному финансированию жилищного строительства за последний год. Готовы финансировать экономически эффективные проекты. Продолжаем работу в тех же риск-метриках. Опираемся на финансовую устойчивость проектов и совокупную оценку рисков, связанных с правовой, строительной, маркетинговой и финансовой составляющими.

Банк ДОМ.РФ не участвует в проектах, где в отношении земельных участков не приняты основные градостроительные решения, но такие сделки на рынке есть. С текущей ставкой это рискованные проекты. Их смогут реализовать только те компании, у которых есть необходимый опыт и собственный капитал.

— Можете ли вы привести динамику по объему и количеству заключенных договоров проектного финансирования в Новосибирской области за последние 2 года? Каковы тенденции?

— За последние 2 года сумма заключенных договоров выросла почти в 2 раза, если на 1 января 2023 года он составлял 230 млрд руб., то на 1 января 2025 года — уже 430 млрд руб. Количество договоров остается постоянным, около 130 договоров в год.

— Сумма заключенных договоров по проектному финансированию растет, а какой тренд на стоимость квадратного метра в новостройках Новосибирска и области? 

— В Новосибирской области темп прироста цен на новостройки замедлился, в то время как по стране ускорился. Инфляция по России за 2025 г составила 5,6%, в регионе она находилась на сопоставимом уровне — 6,2%. При этом новостройки в Новосибирской области подорожали на 3,6% за 2025 год, а по стране — на 10,2%. Таким образом по России в целом рост цен оказался в два раза выше инфляции, а в Новосибирской области, наоборот, рост цен на жилье оказался почти в 2 раза ниже региональной инфляции. Но в среднесрочной перспективе сокращение запусков должно оказать поддержку ценам. Вероятно, рынок наверстает отставание от инфляции.

Средняя стоимость квадратного метра по всем классам жилья на первичном рынке в Новосибирской области, по данным Росстата, составляет 152,1 тыс. за 1 кв. м, на вторичном рынке — 120,8 тыс. за 1 кв. м.

— Вы сказали, что цены на новостройки в регионе пока отстают от инфляции, но в перспективе видите рост. Какой прогноз вы сделаете по объему ввода жилья в Новосибирской области на ближайшие годы? И какие факторы будут определять динамику?

— По тем проектам МКД, которые уже запущены, видим, что ввод в 2026 году составит примерно 1,2 млн кв. м, в 2027 году, возможно, еще чуть ниже этого уровня — 1,1 млн кв. м. Во многом это отражение снижения уровня запусков в 2024–2025 гг. Полагаем, что в последующие годы эта цифра вырастет до 1,3–1,4 млн кв. м. Такой уровень кажется равновесным для области, выше были только ажиотажные 2023 и 2024 годы.

Пока другие наблюдают, Новосибирск строит новый центр капитала

Факторы, определяющие прогноз, традиционны. Во-первых, это фундаментальный запрос на улучшение жилищных условий. Мы видим, что в Новосибирской области он есть — это в том числе переезд из советской застройки в современные дома. Люди в основном покупают квартиры все-таки не в качестве инвестиции, а для решения задачи по улучшению жилищных условий. Это, конечно, опять же связано с обеспеченностью жильем, которая будет стимулировать конструктивность предложения в долгосрочной перспективе. Сегодня СФО занимает только 6-е место из 8 по обеспеченности жильем с показателем 28,1 кв. м на человека (для РФ — 29,4 кв. м на человека, в Новосибирской области — 29,6 кв. м на человека). При этом в ряде федеральных округов она уже близка к достижению целей национального проекта «Инфраструктура для жизни» в 33 кв. м на человека к 2030 году. Это, например, ЦФО, где показатель равен 30,4 кв. м, СЗФО — 31,6 кв. м, ПФО — 31,1 кв. м.

Сейчас спрос в Новосибирской области реализуется в основном через Семейную ипотеку, но по мере снижения ключа будет появляться и рыночный спрос. Также будет сказываться экономика застройщиков. Себестоимость материалов, рабочей силы, ставки по кредитам — это все тоже должно улучшиться в этом году по сравнению с прошлым годом. Поэтому, несмотря на более низкие вводы, объем строительства в 2026–2027 году продолжит расти.

— Ожидаете ли вы коррекции в количестве запусков новых проектов? В каком сегменте и ценовом диапазоне вы видите наибольшие перспективы для новых стартов?

— Запуски будут отражать текущие продажи. Учитывая структуру продаж жилья, мы видим, что наиболее популярные форматы жилья в Новосибирской области — это типовой и комфорт-класс. Продажи квартир в этих сегментах выросли во втором полугодии 2025 года. Поэтому мы ожидаем, что девелоперы будут идти вслед за спросом и запуски новых проектов будут сконцентрированы в этих классах.

— Какой главный вызов, на ваш взгляд, стоит сегодня перед строительной отраслью Новосибирской области?

— Главный вызов — удержание темпов продаж. Для этого застройщикам нужно вкладываться в продукт и в технологии продаж, чтобы выигрывать в конкурентной борьбе за покупателя. Спрос на жилье будет расти, но в целом он будет менее динамичным, чем, например, в 2023 году. Спрос также станет более избирательным. При этом застройщикам приходится адаптироваться к налоговым и другим регуляторным новациям. Поэтому поиск баланса между тем, что нужно, и тем, что возможно, — это ключевое в текущем году.