Год на хорошем счету. Как механизм эскроу-счетов изменил ипотечный рынок - «Финансы и Банки»

Покупать строящуюся недвижимость стало безопаснее, а цены на жилье от этого не выросли. Фото: Евгения Яблонская для «БанкИнформСервис» 1 июля исполняется ровно год с момента масштабного реформирования системы долевого строительства и перехода на проектное финансирование. Новый механизм заключается в том, что между застройщиком и покупателем теперь есть обязательный посредник - банк. Человек, приобретающий квартиру в строящемся доме, перечисляет свои деньги не застройщику, а на специальный эскроу-счет. Застройщик строит объекты на заемные средства от банка, а забрать деньги дольщиков может только после того, как достроил и сдал недвижимость. Если дом не будет готов в срок, деньги возвращаются дольщику. А на случай отзыва лицензии у банка предусмотрено гарантийное покрытие за счет фонда страхования вкладов - до 10 млн. руб. Очевидно, что такой механизм лучше защищает покупателя от риска недостроя, однако эксперты прогнозировали ряд сложностей, с которыми могут столкнуться россияне - от роста цен на недвижимость до бюрократических проблем с открытием счетов и оформлением ипотеки. Разбираемся в том, какие из этих опасений оправдались, спустя год работы с эскроу-счетами. Переход на эскроу ударными темпами Урал оказался одним из лидеров по внедрению проектного финансирования. Согласно данным Фонда ДОМ.РФ, более половины всех девелоперов, работающих в Уральском федеральном округе, ведут строительство с использованием счетов эскроу. Из 7 млн кв. м строящегося жилья 3,5 млн кв. м возводятся девелоперами на кредитные средства банков. Лидер по объемам проектного финансирования в округе - Свердловская область: по новым правилам в регионе строится почти 1,3 млн кв. метров жилья. Финансирование долевого строительства. Эскроу-счета Россия Уральский федеральный округ Свердловская область Количество эскроу-счетов физлиц, шт. из них «раскрыто», шт. 100154 7866 12188 1162 3737 276 Количество кредитных договоров между банками и застройщиками, шт. на сумму 1229 1,39 трлн рублей 155 76,69 млрд рублей 40 26,56 млрд рублей Перечислено застройщикам 17 млрд рублей 2,63 млрд рублей 811,3 млн рублей По данным ЦБ РФ на 1 июня 2020 года (за 11 месяцев) Наибольшая доля открытых эскроу-счетов традиционно приходится на госбанки. Так, Уральский Сбербанк (не только в УрФО) профинансировал уже 129 жилых проектов с привлечением средств дольщиков на счета эскроу, из них 20 уже введены в эксплуатацию. Совокупный объем финансирования превысил 66 млрд руб. «Всего в Уральском банке Сбербанка открыто более 12 тысяч эскроу-счетов физических лиц. «Раскрыто» в пользу застройщиков после завершения строительства объектов более 1000 счетов на сумму порядка 3 млрд рублей», - делится цифрами Владимир Черкашин, председатель Уральского банка Сбербанка. В ВТБ сообщили о том, что с 1 января 2020 года в Свердловской области банк открыл счета эскроу для клиентов-физлиц почти на 1 млрд рублей. «Все больше ипотечных сделок проводится с использованием такого способа расчетов, и он становится привычным для всех участников рынка», - сообщили в пресс-службе кредитной организации. Значительные объемы показывают и другие активные участники ипотечного рынка. К примеру, банк ДОМ.РФ одобрил застройщикам в УрФО 10 проектов по проектному финансированию на сумму 22,6 млрд рублей и выдал 5 кредитов на сумму 5,4 млрд рублей. Банк «Открытие» в целом по России оформил 3596 счетов физическим лицам на сумму 26,7 млрд рублей. Постепенно растет доля ипотечных сделок с эскроу-счетами. В банке «Открытие» она составляет до 30% от общего числа сделок на первичном рынке, а в Абсолют банке за год показатель достиг 20%. «Предполагаю, что к концу года доля сделок с такими счетами в Свердловской области достигнет 30-40%, а к следующему июлю - 50%», - прогнозирует руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалева. Опасения не оправдались Два главных опасения, которые были у экспертов и покупателей недвижимости в прошлом году, это рост цен и усложнение процедуры покупки жилья и оформления ипотеки. Ни одно из них, к счастью, не сбылось. Цена квадратного метра, конечно, выросла, но от схемы финансирования объекта это не зависит, уверены аналитики. «Год назад эксперты прогнозировали, что квартиры от застройщиков, работающих по системе эскроу, подорожают. Но на самом деле квартиры в новостройках дорожают одинаково: независимо от того, по какой схеме работает застройщик - по эскроу или договору долевого участия. В июне 2019 года средняя цена квадратного метра «первички» в Екатеринбурге составляла 71 394 рубля, а к июню 2020 года подорожала до 76 153 рублей», - рассказывает Светлана Ковалева. Что касается процедуры оформления ипотечных сделок, то и она поменялась незначительно. Необходимый пакет документов и механизм проведения сделки остался прежним, за одним исключением: заемщику теперь необходимо также открыть специальный счет в том банке, где у застройщика есть счет эскроу. Это занимает несколько минут и делается бесплатно. Из документов потребуется только паспорт и договор участия в долевом строительстве, который человек заключил с застройщиком. Далее реквизиты своего счета заемщик предоставляет в банк, который выдает ему ипотеку. При проведении сделки кредитная организация отправляет средства не на счет застройщика, а на эскроу-счет. Сейчас банки работают над тем, чтобы упростить процесс открытия счетов эскроу. В Сбербанке с 1 июня уже появилась возможность открывать такие счета удаленно - в мобильном приложении Сбербанк Онлайн. Сервис работает следующим образом. Застройщик, у которого приобретается недвижимость, создает и подписывает договор счета эскроу, после чего документ появляется в приложении Сбербанк Онлайн. Дольщику достаточно отсканировать полученный от застройщика QR-код или найти в приложении договор в поисковой строке по слову «эскроу», ознакомиться и подписать его в один клик. «Цифровой сервис в разы сокращает время заключения сделки, обеспечивая при этом ее безопасность», - отмечают в пресс-центре Уральского банка Сбербанка. Дальнейшее обслуживание счета также осуществляется полностью в удаленном режиме: в приложении можно формировать выписки и справки, смотреть баланс и пополнять счет, не выходя из дома. «Мы ожидаем, что появление сервиса удаленного открытия счета приведет к росту новых сделок с применением механизма эскроу», - прогнозирует Владимир Черкашин. О планах внедрить дистанционное открытие эскроу-счетов нам сообщили также в ВТБ. «Клиент сможет сделать это сразу у застройщика без посещения банка, что будет еще быстрее и комфортнее», - рассказали в пресс-службе банка. Банки в ответе за стройку По словам участников банковского рынка, сами заемщики уже успели оценить главный плюс счетов эскроу - безопасность. Ведь теперь банки несут риски совместно с застройщиками и заинтересованы в своевременной достройке объектов. «Безусловно, у заемщиков более высокое доверие к эскроу-сделкам. Они понимают, что в этом случае их деньги не исчезнут - их сохранность гарантирует государство. Однако немаловажным фактором является аккредитация застройщика у ведущих ипотечных банков, поскольку банки тщательно проверяют партнеров, не только при аккредитации, но и после нее», - поясняет Светлана Ковалева. В пресс-службе банка «Открытие» также указывают на то, что банки и застройщики оценили преимущества механизмов эскроу за счет партнерского взаимодействия, например, собственных программ субсидирования процентной ставки по ипотеке общим клиентам. В целом, эксперты сходятся в том, что этот механизм помог сохранить устойчивый спрос на недвижимость и защитить россиян от риска недостроя даже в сложных экономических условиях. Справка Эскроу-счёт - специальный условный счёт, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определённых обстоятельств или выполнения определённых обязательств.